调控再憋大招?一旦出台,连云港很多开发商都没得玩!

连云港楼市报道 2018-09-22 13:17:35
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一石激起千层浪。 平静有时的房地产市场,又一片哗然。有媒体披露,监管部门日前向多地下发函件要求,研究商品房预售许可保留与否。 商品房的预售制度是什么? 商品房预售制度,通俗说就是“买期房”,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者,并由购房者支付定金或者房价款。 随后,一则广东省房

一石激起千层浪。

 

平静有时的房地产市场,又一片哗然。有媒体披露,监管部门日前向多地下发函件要求,研究商品房预售许可保留与否。

商品房的预售制度是什么?

商品房预售制度,通俗说就是“买期房”,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者,并由购房者支付定金或者房价款。

随后,一则广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》在网上流传。通知称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,将于9月25日上报住房城乡建设部。

材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

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如今提出这个,还是让人颇为猜测,房地产企业资金链已有这么大的问题了?不过这不是大家最关心的,而是商品房预售真的要废除了么?

广东房协回应:文件还处于内部讨论阶段

对此广东房协回应称,这只是一个征求意见,大家可以提建议取消或者保留,摸底各房企的想法而已,“八字还没一撇。”目前还处于内部讨论阶段,相关内容只是拟订。是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

据资料记载,我国现在执行的商品房预售制度起始于1994年,设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期,来缓解这个行业与生俱来的资金困局,从而促进整个房地产市场的快速发展。

实践证明,商品房预售制度的确推动了中国房地产行业的大步前进。但是,也给市场带来了大量的矛盾和纠纷,比如↓

1、一旦发生资金链断裂,将导致工程烂尾,损害购房人利益,增加维稳压力;

2、预售市场起步较晚、相关法规制度不够完善、各地发展不平衡,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生;

3、交易不公平,以期房销售的名义实现现房销售的实质,将经营风险转嫁给社会;

4、房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险;

5、降低了房地产业门槛,导致吸引大量社会资金涌入,造成不平衡发展和低效率竞争。

最惨重的莫过于,楼盘“烂尾”。最常见的就是,因为债务、资金链断裂等问题,开发商无力继续进行开发,只能停工,留下一个半拉子工程。

其实,这类情况很常见,随手一搜,在全国各地包括我们连云港都有出现。

而关于取消商品房预售制度,早于2005年,中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》也曾指出,在时下上海、北京等房地产市场热点城市,房地产开发商将未开发的楼盘提前预售,这愈发加剧了消费者超前购房行为。

此后,也时不时有取消商品房预售的呼声传出,但至今都没有真正取消。

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住建部的函中表示,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

但考虑到当前信贷政策持续收紧、开发企业资金压力普遍加大,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。

住建部在函中也表示,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

文件显示,同时接到住建部函件的还有湖北、四川、江苏、河南、辽宁几个省份。

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到底该不该取消商品房预售制?

中原地产研究院首席分析师张大伟认为,房地产预售制不应该一刀切取消,应该逐渐加大规范。他承认预售制问题非常多,各种质量问题、交付问题基本都与之有关,对消费者来说保障度低,不确定因素太多。而现房销售制度,所见即所得,可以倒逼开发商更关注质量。

但他同时表示,当下房地产市场中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售制利于资金宽裕的大企业,对小企业来说是灭顶之灾,会加大资金链风险,导致回款周期严重拉长,带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,过去几十年每当房地产严厉调控之际,就会有声音取消预售制。近一年,多地业主维权房子质量,可能是这次取消预售制的新动因。从未来演变趋势看,提高预售门槛是必然的历史进程,主要考虑因素是维护购房者权益。取消预售将增加开发成本。

总之对于购房者而言,整体是“利大于弊”,毕竟“所见即所得”,尤其是市场下行的时候,房地产资金链不算好的情况下,购买现房的风险要小的多。

 

但是,“取消商品房预售制度”真的事关房地产根本,如若真的取消,对房地产行业的短期波动也是有所影响的。

另外,现房销售会加大开发商的财务成本,会将这部分成本转嫁到购房者承担,即会导致房价上涨。

所以废除商品房预售制度容易伤及行业根本,一时之间并没那么容易。市场下行之时,加强监管才是更重要的措施。

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来源∣中国经济网、正解局等

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