高铁对苏北四城会带来的怎样影响

高铁的全线开通运行，在一定程度上加快了城市化进程，减少了城乡的差别，让更多的人也感受到了高科技带来的铁路成果，体验到了铁路飞一般的发展，这也必然缩短了城与城间的差距，加速了城与城之间的交流。高铁的全线开通运行，加快了东北沿海和内陆以及农村的经济发展，通过这条大动脉，很大程度上会渐渐缩短各城市间的经济差距。

高铁的全线开通运行，也势必会带动了房地产业的发展，让人们在置业方面有更多的选择机会，进而使人们选择不同的居住环境。高铁的全线开通运行，同样会带动旅游业的发展，各地的特色旅游会吸引更多游客的前往，带动各地的第三产业发展。高铁的全线开通运行，让人们在就业方面也会有了更多的选择机会，也会加速人才的流动，加速各个城市的建设步伐。高铁的开通，为我们的生活带来了极大地方便，它不仅减少了最繁忙城市间普通铁路和公路之间连接拥堵的情况，还提供了环保和高能效的运输系统，使人们的出行更为方便和快捷。

高铁在促进城市结构转型和产业升级，推动城市功能完善，促进产业集聚，促进城市经济多元化发展，利用交通优势发展特色产业等方面，具有显而易见的优势。高铁作为城市发展的催化剂，对于城市功能的外拓、产业的升级起到至关重要的作用。

以上海为核心的长三角区域为例，沪宁高铁的开通，首先，推动长三角区域产业升级和转型。南京将逐渐成为上海的副中心城市，由于高铁使沪杭之间的距离“缩短”，增加沪宁之间的人员流动，将有大量人群转至南京工作，促使南京人流、物流和信息的集中，为南京带来商贸、物流等行业发展。此外，高铁沿线城市将迎接产业转移的机遇，沪宁高铁沿线地带交通便利，地价相对上海较低，而且劳动力更廉价，大批企业为降低成本，把总部和研发中心留在核心城市——上海，而将生产部门转移至高铁沿线城市，这就带动了沿线城市的经济发展，促进上海及其他城市的产业专业升级转型。

本文通过选取江苏省2018—2020年15条在建重点规划铁路及2条可通铁路的过江大桥——沪通长江大桥、五峰山长江大桥，对沿途江苏省南通、扬州、徐州、连云港4个城市近几年房地产市场走势进行分析，并探讨铁路建设对未来房地产市场的走势。

图：江苏省2018—2020年在建铁路重点规划及途经城市图

图：江苏省2018—2020年在建铁路途经城市数量分布

重点城市房地产分析

1、南通

南通市下辖如皋、海门、启东3市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸、通州3区和南通经济技术开发区。

2017年地区生产总值超过7700亿元，经济增速为7.8%。目前，南通市常住人口730万左右，户籍人口766万，人口净流出36万人。

宁启铁路二期：2015年3月，宁启铁路二期工程正式动工，预计2018年建成开通。

北沿江铁路：2014年12月28日扬州先行开工段在全线率先开工建设，2015年9月全面施工，预计2020年开通。

沿海铁路盐城至南通段：2016年开工，预计2020年建成通车。

沪通铁路江苏段：2016年10月开工，预计2020年建成通车。

苏通嘉铁路：预计2018年开建，2021年建成。

沪通长江大桥：2014年3月1号，沪通铁路长江大桥正式开工，预计2020年建成。

“通16条”明确规定：要有效增加住房供给，加大住房用地供应力度；加强商品住房销售价格管理 ，做好商品住房价格备案工作；进一步规范销售行为，禁止捂盘惜售；进一步加强金融服务，适度提高公积金贷款门槛。

公积金比例上调：2017年3月29日，《关于调整南通市住房公积金贷款购买二套住房首付款比例的意见》 ，《意见》规定购买二套住房的家庭申请住房公积金贷款的，首付款比例调整至40%。

商品住宅市场

2017年，南通市商品住宅共成交245.71万平方米，同比下降46.75%。在2017年多项“紧”政后，市场降温。价格方面，2016年以来，整体稳中有涨。

宅地供求市场

2017年，南通市共推出商品住宅用地1534.18万平方米，成交1412.29万平方米，平均溢价率22.83%。

2016年以来，南通市土地供给量不断下降，土地市场趋稳。

2、扬州

扬州市，下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管高邮市、仪征2个县级市。2017年，扬州市实现地区生产总值5064亿元，增速继续下滑至8%。目前，扬州市常住人口449万人，户籍人口462万人，人口净流出13万人。

连淮扬镇与宁启铁路在扬州形成交汇。目前两条铁路均已施工，预计2020年通车。

2020年扬州中心城区常住人口控制在210万人以内，城市建设用地控制在230平方公里以内，并构建“两廊三轴五区”的总体空间布局。

“限购限售”再次升级：自2017年12月1日起，市区拥有三套及以上住房限购，上市交易期限由2年调整为3年。

商品房首次申报备案价格不得高于周边楼盘：首次申报备案价格不得高于周边地块同类产品住房的备案价格，下一批次申报备案价格不高于上一批次同类型住房成交均价。

商品住宅市场

2017年，扬州市商品住宅共成交260.71万平方米，同比增长23.06%。近几年，扬州住宅市场成交量稳步增加。

宅地供应市场

2017年，扬州市共推出商品住宅用地492.72万平方米，成交518.56万平方米，平均溢价率61.71%。近四年，从土地推出和成交量上看，扬州市土地供求量不断下降，与此同时平均溢价率不断升高。

3、徐州

徐州市下辖2市（新沂、邳州）、3县（丰县、沛县、睢宁县）、5区（云龙、鼓楼、泉山、铜山、贾汪）是国务院批准的“较大的市”，先后获得国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、国家环保模范城市等称号。2017年，经济总量超过6600亿元，全省排名第五位。目前，徐州市常住人口871万，户籍人口1041万人，人口净流出170万。

图：徐州市经济总量及增速

徐连客运专线：又称“连徐铁路”，2016年11连徐高铁连云港先导段正式开工，是江苏省最北端的东西高铁大通道，预计2020年开通；徐宿淮盐铁路：2015年12月28日铁路正式开工建设，预计2019年12月建成通车。

至2020年中心城区规划人口达到288万人，规划面积573.19平方公里。

限售：市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房以及上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。

限地价：组织土地出让时，当竞价达到较高限价仍有2家以上单位要求继续竞买的，将中止公开竞价，公布竞价地块房屋较高销售限价。采取“限房价、竞地价”方式确定竞得人。

近几年徐州房地产市场分析

商品住宅市场

2017年，徐州市商品住宅市场共成交1378.26万平方米，同比增长8.72%。近几年，徐州商品住宅销售面积逐步走高，尤其是2016年，销售面积增长迅速，一直延续到2017年中旬，下半年，市场开始回温。

宅地供求市场

2017年，徐州市宅地市场供求均出现较大涨幅，推出面积高达3589.39万平方米，成交3281.83万平方米，同比增长92.43%。住宅土地成交平均溢价率25%。前几年，徐州土地市场较为平稳，2017年市场逐渐火热。

4、连云港

城市经济、人口及轨道交通概况

2017年，连云港市经济总量2640亿元，经济增长速度继续放缓，为7.4%；目前，连云港市常住人口452万人，户籍人口534万，人口净流出82万人。

2020年，连云港中心城区人口达到190万人，青连铁路、徐连客专、连盐铁路、连镇铁路即将开通。

2030年，中心城区260万人，连云港将成为国际化海港中心城市。

2017年房产相关政策

强化商品房项目预售行为监管：开发企业在未取得预售许可证的情况下，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用，而且不得参加任何展销活动；取得预售许可资格后，10日内一次性全部公开准售房源，并严格执行明码标价、一房一价制度。

首套房利率开始上浮：连云港多家银行贷款利率上浮5%至10%。

二次申请停止放贷：对购买第二套住房及以上或申请第二次及以上公积金贷款的职工家庭停止发放住房公积金贷款。

上调公积金贷款首付：2017年3月1日起，住房公积金贷款购房较低首付款比例将由目前的20%统一调整为30%。

近几年连云港房地产市场分析

商品住宅市场

2017年，连云港市商品住宅成交621.80万平方米，同比增长11.8%。近几年销售面积一路走高，2017年下半年，商品住宅市场开始降温。价格方面，连云港市商品住宅销售价格相对平稳。

宅地供求市场

2017年，连云港市宅地市场供求双旺，呈上涨趋势。

2014年，连云港市宅地供给旺盛，成交量仅为供给的一半；2015年，供求两旺；2016年以来，土地市场逐渐降温。

小结

1、各城市综合对比

商品住宅市场：

徐州、连云港体量较大，相比之下，扬州、南通的体量较小。

2016年底至2017年初，市场均出现上扬，随后，在政策影响下，市场逐渐降温。

土地市场：

徐州、南通土地供求量相对较大，连云港、扬州土地供求量较小；

住宅土地成交平均溢价率呈上涨趋势；

徐州市场供求上涨；其他城市土地供给不断缩水。

2、小结

图：各城市现状

高速铁路是最符合我国国情的交通新技术。高速铁路是我国经济社会快速发展的客观需要和产物。高速铁路是“以人为本”为核心的科学发展观的具体体现。我国高速铁路对经济社会发展产生巨大的作用和深远的影响。

总之，随着高铁的运行以来，给人们方方面面带来的好处正一天天的凸显出来，相信会有更多的人会爱上这条铁路大动脉！