在连云港买一套房,5年内涨多少才不亏?

在“房住不炒”的理念下，如果你仍想在连云港投资房子的话，想在五年之后高价卖掉，你必须知道你现在买的是多少钱，5年之后你能卖多少钱，5年之后有没有人愿意买你的房。至于为什么是5年，因为以后的房产投资必须抱有中长线投资的心态，5年甚至10年。

比如，你现在买了一套100平方的新房(期房)，单价6500左右，总价65万。那你这套新房5年之后，你的房子进入二手房市场能卖多少钱呢。对于投资客户来说，全款买房的情况很少，一般要做按揭，做杠杆，如果按照现在连云港的情况按揭买房会不会亏。投资客户一般来说按照二套来算，首付需要19.5万，按揭45.5万。利率的在基准的前提下上浮，基准现在是4.9%，上浮20%，大约在5.88%。

我们按照归还利息总额比较低的等额本金法计算，按揭30年，每年还款2万，年归还利息根据总额来计算：

因此，你如果按揭买投资房，五年之内你需要还利息9.52万元，所以你的总成本支出应该是：

首付：19.5万;

2022年之前支付给银行的按揭利息和本金：17.52万;

需要在2022卖二手房之前向银行提前还款是37.5万;

总的支出大概是74.52万元（不包含税费、契费、违约金等支出）。也就是说，100平方、6500元/平米的房子，5年必须卖出74.52万元，单价7452元/平米才能保本（年平均涨幅约3%）。

那么，6500元/平米的房子5年内可以涨多少呢？高于还是低于7452元/平米呢？

上图是近5年连云港均价的增长（首先我们不能按照2016、2017年房价增长比例来计算，这两年的暴zhang行情，在连云港房价历史上既是空前，很可能也是绝后）。2010年约4604元/平米，2015年约6025元/平米，平均年涨幅约6%（6%是年平均涨幅，不是每个区域都如此）。按照6%的涨幅算，6500元/平米，5年的房价是8206元/平米。也就是说，该套房子涨了17万。

显然，按照过去5年的房价年涨幅，现在你买的房子能够保本，并且可以获得收益的。另外，今年初步预计GDP增长为6.8%，广义货币供应量(M2)增长12.0%。假设这个预测是准确的，根据通货膨胀率=M2(国家广义货币供应量)增长率减去GDP增长率公式，那么通胀率就约为5.2%。连云港房价年涨幅6%，投资买房，概率是跑赢通货的。

当然这个前提还是三个：

1、 为了多获得17万的收益，你损失了这五年来的所有投资机会，因为这19.5万变现能力实在很差，相当于19.5万的特别死期存款，而理财就相当灵活。

2、 另外你还必须准确找到2013年，能够接盘你房子的下家，能不能找到得看运气。

3、另外你还得要求市场基本上以每年6%的速度房价增长，不能出现2012年或者2014年那种横盘情况。

同时由于是按揭买房，利率也是变化因素，这必须要求你的利率要么向下降，要么持平。然而如今这可能吗?

所以，未来投资为了降低危险系数，我们应更倾向于“买好房”的选择。这个“好房子”有增值空间，更好流通，也就是说未来有很多人乐意接你的盘。如果没人来买你的房子，房价涨得再多也仅仅是账面，无法变现。如果这个“好房子”还能便于出租，那更是优质的选择。

当然，如果未来5年，连云港这座城市将得以腾飞，那么大家获得的投资回报会更多。