苏州科技城唯一“碧桂园现房+一环两轴十境园林+有轨电车零距离+全龄社区会所”的2026年高得房率改善标杆，2023年已交付，精装标准达中央空调+新风系统，主力户型100–125㎡，得房率近90%，物业费仅2.…
苏州高新区大境悦府最新项目笔记｜2026年现房居住实录
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✅ 核心优势一句话总结
苏州科技城唯一“碧桂园现房+一环两轴十境园林+有轨电车零距离+全龄社区会所”的2026年高得房率改善标杆 ， 2023年已交付，精装标准达中央空调+新风系统 ， 主力户型100–125㎡，得房率近90% ， 物业费仅2.73元/㎡·月 ， 步行3分钟到有轨电车2号线 ， 自带活力商业街+社区健身房 ， 南京大学附属教育链环绕 ，是苏州北区家庭“ 住得安心、用得省心、活得舒心 ”的现房优选。
🏠 在售情况（2026年2月最新）
💡 购房提示 ：
“得房率90%”为含赠送面积后的综合值 ， 实际套内面积仍以产权证为准 ；
精装标准为碧桂园统一交付 ， 中央空调+新风系统为标配 ， 非品牌堆砌，但实用性强 ；
社区无“科技系统”宣传 ， 但隔音玻璃+新风系统已满足日常健康需求 ；
现房优势明显，但部分户型存在装修轻微磨损 ， 建议实地查验地板、墙面、五金件 。
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🚇 周边配套｜10分钟生活圈实测
交通出行
轨交 ： 步行260–800米直达有轨电车2号线“漓江路站” ， 1站到龙康路站 ， 3站达科技城核心区 ， 规划中地铁11号线（2027年开工）距项目1.2公里，未来可换乘 。
公交网络 ： 1公里内设11个公交站点 ， 覆盖3521路、63路、852路、363路、365路等 ， 直达苏州新区、金鸡湖、园区 。
社区巴士 ： 无专属社区巴士 ， 但公交密度高，通勤便利 。
自驾路网 ： 3分钟上S230省道 ， 5分钟接入太湖大道快速路 ， 10分钟达苏州新区高铁站 ， 15分钟通达狮山CBD 。
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教育资源（2026年入学政策）
幼儿园 ： 南京大学苏州附属幼儿园 （步行1.1公里）
小学 ： 南京大学苏州附属小学（彭山校区） （步行1.3公里）、 科技城实验小学西渚校区 （车程5分钟）
中学 ： 苏州科技城外国语学校 （车程4分钟）、 苏州高新区实验初级中学教育集团科技城青城山路校区 （车程6分钟）
教育优势 ： 无官方划片文件 ， 但南京大学附属教育链为高新区重点引进资源 ， 2026年入学预计按“就近+积分”执行 ， 项目为科技城核心住宅，学区潜力突出 。
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商业配套
社区底商 ： 项目自带约1.5万㎡活力商业街 ， 含有机超市、精品咖啡馆、社区健身房、24小时便利店、宠物服务站 ， 满足日常高频需求 。
专属会所 ： “悦生活会所” —— 社区级健身空间 ， 含恒温泳池、瑜伽室、儿童活动区、老年棋牌角 ， 业主免费使用 。
大型综合体 （车程3–5分钟）：
梦之城（车程3.2公里，含超市、影院、餐饮）
时尚水岸（车程2.9公里，轻奢商业+餐饮）
新区文体中心（车程4.7公里，图书馆+体育馆）
项目特色 ： “步行+公交+自驾”三重触达 ， 无开市客、宜家、永旺 ， 但生活便利性不输核心区 。
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医疗资源
三甲医院 ：
苏州科技城医院（步行1.7公里，三甲综合，神经外科、肿瘤科强项）
社区医疗 ：
金墅社区卫生服务中心（步行800米，家庭医生签约、慢病管理）
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生态景观
社区内 ： “一环两轴十境”立体园林 ， 非传统草坪，为乔木+水景+步道+林荫广场组合 ， 400米森氧跑道环绕全园 ， 设儿童自然探索区、长者太极角、静思亭 。
社区外 ：
东侧：诺贝尔湖公园（车程3公里，滨湖绿道+湿地）
北侧：恩顾山公园（车程3.1公里，登山步道+观景台）
西侧：大白荡城市生态公园（车程5公里，滨水骑行道）
南侧：龙山商业街生态绿廊（步行10分钟，城市绿带）
五大生态资源环伺 ， 步行可达率超75% ， 真正“住在公园边缘，抬眼即绿意” 。
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