连云港房价区域性分析

       在我市，房地产市场已经进发出较大的市场能量，展示出巨大的市场发展潜力，房地产业已经成为我市重要的支柱型产业。        同时，其价格的定位也成为一个热点讨论话题。从1998年起，连云港房地产市场真正开始变革，价格的敏感度开始提升。2002年到2006年，短短4年的时间，我市房地产市场发展迅猛,房价也在不断刷新到了2007年，虽然发展势头有所抑制，价格上涨的幅度也明显下降。但不少开发商依然认为，我市的房价依然会上涨。只不过涨幅不会太大而已。 近两年我市房价情况分析：         去年，我市市区30个典型楼盘累计销售面积9761万平方米，套数10690套，均价29206万元／平方米。30个典型楼盘中，滨海靳城区和开发区占了45％，其销售均价达到了29333元／平方米，略高于全市均价，其销售套数为4554套，占总套数的42.6％。截止2007年初，我市市区住宅均价达到了：3006元／平方米，首次突破：3000元大关。今年排名前列季度我市房价经历了几次涨跌震荡，房市发展势头有所抑制，但3月18日央行进一步调高了人民币贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率，使得住房价格同比又上涨8.9％，房价又一次被抬升起来。        业内分析，连云港的价格还没有达到高峰，按照目前的发展速度，估计明年这时候均价极有可能突破4000元／平方米大关快速城市化进程使得连云港正在以少有的速度向前发展。甚至有业内预言，连云港的房价会一直攀升，有可能会朝着5000元／平方迷的方向迈进． 连云港房价的区域性分析 连云港的房价应该从地域性去划分．不同区域房价的定位也根据该区域的情况呈现不同的态势。 新海中心区一一土地稀缺，房价上涨成为必然       新浦中心区由于土地资源稀缺、相关配套完善等原因，房价仍保持较快增长，销售领跑各分区。据统计局有关数据显示，虽然2006年我市新浦区出现供大于求的市场特征，但上市量和去化量仍为各区之首。据了解，今年开始，新浦区中心地段的楼盘开发量在逐渐减少，中心区的土地稀缺性变大，吸引了不少开发商开始在这片土地上做“文章”。由于其特殊的资源优势，即使价格上涨同样还是吸引不少的购房者关注。不难发现，我市中心区的几家楼盘如万润怡景苑、三禾城中城、津华苑、万山城市花园开盘均价都将近4000元／平方米，如此价位，足以验证“物以稀为贵”之说了。 新海东区一行政中心区域，楼盘价位会在短期内上幅        新浦东区以其行政中心区的功能定位上的优势引得众多开发商纷纷入驻，但这些项目生活配套还不够完善，房价与新海中心区还有一定的差距，有关业内负责人透露，新浦东区，随着配套的进一步完善，不少楼盘的价格在短期内的上幅也还是相当快，温哥华去年交定金的业主买房的价格是2550—2810元／平方不等，但目前已近3200—3400元／平方确实是相当高的涨幅了。 新海南区—新浦发展南大门，房价上涨速度加快        房价上涨速度近期明显加快。近期上市楼盘较为集中，且定位较高。该区楼盘价位的确定受大盘的影响较明显，大盘的出现，使得不少周边小盘面临定价的困窘。南区楼盘一些项目负责人表示，特别是像九龙城市乐园开盘的定价，对整个南区楼盘的定价具有强大的影响。不少业内也表示，现在新浦重点是发展南大门，南城体拆迁带动了南区楼盘的消化。再者，南城以后都要成为市区，南区地段也不落后了，南区的房价能不上涨吗？ 新海西区一大多数楼盘销售告罄，房价只会缓慢攀升         东方纽约城、文言山庄、天景美地等楼盘销售接近尾声，顺安馨城、中茵名都等分期销售的房源供应有限，一些新开发楼盘还未有房源上市，短期内该区峨房价也只会缓慢攀升。近期新上市楼盘数量极少，值得期待的除了房展会期间开始崭露头角的上海之春之外也就属小体量的中德新家了。新海北区一老城改造，楼盘价位较低。多为老城区改造，项目推进缓慢，且数量较少。虽然该区域楼盘多靠近火车站，但是并没有给楼盘销售带去明显的去化量。据了解，该区域楼盘定价也比较低一些，其中，名典单身公寓定价为3000元／平方米，是目前新海地区单身公寓中比较低的价位了。 宋跳板块一楼盘定价较低，但升值潜力较大        从较新的统计数据发现，目前，宋跳板块的房源(套数)销售率非常高，达到83.87％，位于各板块销售之首板块内房源仅存342套了。其中千叶花园、东方之珠、旺旺家园等几个超大体量的项目开盘以及兰若领袖等几个新项目的出现，给该区±曲力口了相当大的人气。宋跳是连接新浦与东部城区的重要枢纽地带，虽然暂时设施配套还不完备，但考虑其发展前景，其房价的升值空间相当大。其中，东方之珠一期开盘价位不到2000元，短短的时间内上涨了将近500元。虽然该区域楼盘价位与市区楼盘相比相对较低，受到市区一些中低收入家庭和部分投资者的青睐。总的说来，楼盘的去化整体良好。并且，随着该区域配套的不断完善，相信升值潜力会更加明显。        近几年，政府加大了对东部投资力度，滨海新城和开发区正逐渐成为连云港新兴产业、商业的聚集地，完善的配套设施使得大量的消费者慕名而来，带来了新客户群。 开发区一楼盘上市量加大，楼盘定价值得琢磨        对于开发区而言，相对较低的土地出让价格、强有力的政策扶持是吸引开发商投资开发的主要原因。据有关数据显示，2007年一季度开发区楼盘大量上市，受供求关系影响，整个市区的住宅成交均价有所下降。其次，市场存量房源变大，各家楼盘销售压力增大，在价格调整上非常谨慎。随着今年嘉泰国际、水榭花都、月亮湾、康桥半岛等项目的相继开盘，该区域供应量将远远超过当地居民的市场需求量，因此如何更快更多的吸引外来购房者成为开发区诸多楼盘急需解决的问题。 滨海新城一值得关注的区域，楼盘价位创新高         2006年该区域上市量与去化量基本持平，究其主要原因，虽然本地人的自身需求量有限，但目前连云港对外招商力度加大，该区具有海洋景观等各种优势，吸引了大量的外地需求者加入。其区域板块内的商品房均价每平方米高达3693元，其中住宅3493元，分别高出市区均价573元和483元。在全市各个板块中，滨海新城区楼盘价格将继续扮演着全市房价“领头羊’’的角色，近期，滨海新城又新起了许多大型楼盘映像西班牙、日出东方、上城、云山华庭等等，其中不少项目都是目前连云港规模较大的房地产项目。        短短几年时间，我市房价上涨速度非常快，和同样的三线城市相比，涨幅比较明显。应该说，房价的上涨和一个城市的经济有着密切联系。这几年，我市在城市建设、旅游业、工业等方面的突飞猛进很大程度上带动了房地产业的发展以及房价的提升，一定时间内，整体房价上涨是趋势所在，当然也不排除局部一些地区会有小幅下降的趋势。