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苏州郭巷星河湖西源启（真实资料笔记）

项目定位与核心属性

星河湖西源启，备案名为“崧泽源居”，是由星河地产（连续五年AAA级信用评级）与天鸿伟业联合打造的苏州吴中区郭巷板块纯低密改善型社区，定位为“独墅湖西·首座抬板社区”，填补区域高端改善产品空白。项目坐落于通达路与郭新东路交汇处，直线距离地铁7号线林家潭站2号口仅150米，步行约3分钟可达，是苏州南部罕见的“地铁口+低密+精装”三位一体改善标杆。

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项目总占地约3.7万㎡，容积率仅1.25，远低于吴中区平均2.0以上的水平，营造出稀缺的低密度居住氛围。规划住宅共24栋，包含22栋4层叠加别墅（建筑面积约167–188㎡，毛坯交付）与2栋11层四代宅洋房（建筑面积约141㎡，精装交付），总户数约282户，产品结构清晰，目标客群明确为追求品质生活的改善型家庭。

交付时间预计为2026年，目前处于预售阶段，尚未交付，但售楼处已开放，样板间可实地参观。项目以“抬板社区”为核心设计理念——所有楼栋整体抬升5.1米，实现首层全架空、人车完全分流、地面无车行干扰，真正达成“无风雨归家、低噪音、高私密”的现代居住体验。

交通配套：地铁+路网双核驱动

轨道交通：紧邻已开通的地铁7号线林家潭站，向北6站直达苏州工业园区核心区中央公园站（约18分钟），向南3站可换乘地铁2号线，无缝连接苏州站、苏州北站、园区CBD，通勤效率极高，是苏州“双湖板块”（独墅湖+尹山湖）通勤最优解之一。

道路网络：北侧郭巷大桥已全线通车，直连东方大道、吴东快速路，10分钟抵达独墅湖隧道，15分钟直达金鸡湖商圈；南侧通达路为主干道，向西贯通尹山湖，向东接入吴中城区，路网密度高、拥堵率低。

公交接驳：周边覆盖509路、521路等多条公交线路，覆盖郭巷、尹山湖、独墅湖等主要生活圈，通勤选择丰富。

教育配套：对口优质公立，学区稳定

项目教育配套为吴中区公认的优质资源，学区划分稳定，无政策波动风险：

注：以上学区信息依据2025年吴中区教育局官方划片文件，2026年交付后入学资格可直接确认，无“学区房”政策风险。

产品与交付标准

洋房产品（141㎡精装）：

采用“四代宅”设计，户型方正，得房率超80%。精装标准对标一线品牌：

厨房：方太烟灶套装

卫浴：科勒智能马桶+淋浴系统

地板：圣象实木复合地板

空调：日立中央空调全屋覆盖

智能系统：全屋智能开关面板、人脸识别门锁、智能安防联动

交付标准：全屋精装修，含玄关收纳系统、阳台防水升级、地暖系统

叠加别墅（167–188㎡毛坯）：

为苏州罕见的低密叠墅产品，四层空间布局合理，赠送约30㎡花园或露台，适合多代同堂家庭。毛坯交付，业主可自主定制，保留极高个性化空间。

社区亮点与生活体验

抬板社区设计：首层架空层打造“无界会所”——儿童游乐区、健身空间、阅读角、宠物友好区一应俱全，真正实现“归家即度假”。

星河物业：国家一级资质，提供“金钥匙联盟”级服务，24小时管家响应，社区绿化率超40%，园林采用新中式风格，水系景观与步道系统融合。

商业配套：项目500米内覆盖郭巷商业中心、尹山湖IMC广场、龙湖苏州吴中天街，满足日常购物、餐饮、娱乐需求；1.5公里内有吴中人民医院郭巷院区，医疗保障完善。

价格与市场定位

洋房均价：3.3–3.6万元/㎡（参考周边竞品龙湖九里璟园备案价3.13万/㎡，本项目因低密+精装+抬板设计具备溢价空间）

叠加别墅：单价未公开，但据市场预估，总价区间约550–700万元，稀缺性显著，目标客户为高净值改善家庭。

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