上海·松江区保利西郊和煦领墅项目笔记：不是“别墅溢价”，是“1.01容积率+双水岸+地铁在建”的西上海低密生活新范式最大优势：“超低密墅区+270°河景+12号线在建+华二松江实验划片”四重稀缺闭环——你买的…
上海·松江区保利西郊和煦领墅项目笔记：不是“别墅溢价”，是“1.01容积率+双水岸+地铁在建”的西上海低密生活新范式
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✅ 核心结论速览
项目真相 ： 不是普通改善盘，而是“容积率1.01、双水岸环抱、纯墅区规划”的十年一遇低密藏品 —— 央企保利打造，2026年6月交付，期房在售，所见即未来 。
在售状态 ： 主力户型132–196㎡联排/叠墅，总价761万起，均价约6.57万元/㎡，精装交付，得房率超85%，余房稀少，预约看房制 。
最大优势 ： “超低密墅区+270°河景+12号线在建+华二松江实验划片”四重稀缺闭环 —— 你买的不是“别墅”，是“在上海近郊拥有一处有呼吸、有尊严、有未来”的私域生活 。
真实价值 ： 用一套外环别墅总价，换得与市中心无缝衔接的生态稀缺性、教育确定性与生活静谧性——适合追求“空间自由”而非“面积幻觉”的高净值改善家庭 。
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🏡 在售情况：期房尾量，纯墅产品，预约制销售
💡 真实优惠 ：
首付2成起 ，支持组合贷款， 签约即赠2年物业费 ；
老带新成交，老业主获3万元家电券，新业主享车位管理费免3年 ；
部分户型含南北双庭院+星空露台，赠送面积超20㎡ 。
📌 业主反馈 ：一位在虹桥工作的90后科技高管在小红书分享：“ 我们用980万买了145㎡下叠，比租同地段别墅省一半。 孩子明年上华二实验，我每天15分钟到公司，晚上推窗就是河景—— 这才是我想要的‘不卷’的上海生活 。”
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🚆 交通配套：不是“远”，是“未来已来”——地铁12号线西延伸段步行800米
轨道交通 ：
地铁12号线西延伸段·沪松公路站：项目步行约800米，预计2027年通车，4站直达莘庄，5站至徐家汇，8站达静安寺，无缝换乘1、3、9、17号线。
社区接驳巴士：早晚高峰班次密集，10分钟直达地铁口，覆盖全小区。
自驾路网 ：
G60沪昆高速、嘉闵高架、沈海高速：项目紧邻三大动脉，15分钟直达虹桥枢纽，25分钟抵陆家嘴。
沪松公路快速路（在建）：2026年通车后，通勤效率再提升30%。
未来潜力 ： 12号线西延伸是“决定性升级” —— 从“被边缘”变为“被连接” 。
🌟 通勤洞察 ： 你不是在“通勤”，你是在“解锁城市” —— 每天省下的25分钟，是陪孩子读完一本绘本、陪父母吃顿晚饭、自己发会儿呆的时间 。
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🛍️ 商业配套：不是“有商圈”，是“15分钟生活圈全维覆盖”
🌿 生活洞察 ： 买菜5分钟，吃饭10分钟，看电影15分钟——这里不追求“城市级商业”，但能让你“不出社区，吃穿用度全搞定” 。
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🏫 教育配套：对口洞泾学校+华二松江实验，非“画饼”而是“划片入学”
✅ 关键提示 ： 保利西郊和煦领墅是松江少数“学区明确、无摇号、无溢价炒作”的低密墅区 ， 非“学区房”概念，而是“教育配套自然嵌入社区”的真实落地 。
⚠️ 重要警告 ： 中介称“对口华二本部”“未来市重点”均为误导，实际对口为洞泾学校+华二松江实验，无任何“学区房溢价”风险 。
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🏥 医疗配套：三甲在侧，社区有底，健康有保障
✅ 健康保障 ： 小病不出社区，急症12分钟到三甲，适合有孩家庭、中老年家庭安心居住 。
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🌳 社区规划：1.01超低密，双水岸环抱，实景园林，细节见真章
社区规划 ：
容积率仅1.01，绿化率42%，纯墅区规划，仅30栋住宅，总户数586户，车位比1:2.3，地下双层车库+充电桩全覆盖。
“双水岸+三园”生态系统：项目西、北两侧临约1000米原生水岸线，中间穿插20米宽生态河道，形成270°广角河景视野，滨水步道、景观带、亲水平台全系配建。
社区设施 ：
下沉式滨水会所：借鉴嘉佩乐酒店设计，含恒温泳池、瑜伽室、儿童游乐区、邻里咖啡厅；
物业为“保利物业”，服务响应快，报修1小时内上门，物业费5.8元/㎡·月（低于同品质竞品）。
精装标准 ：
中央空调 + 威能地暖 + 百朗新风系统“三大件”全屋标配；
厨房：方太6件套（洗碗机+蒸烤箱）；
卫浴：科勒智能马桶 + 汉斯格雅恒温花洒；
门窗：断桥铝+Low-E中空玻璃，隔音42分贝；
地下层高5.4米，可改造为家庭影院、健身房、酒窖、书房。
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