港城楼市成交量经过2009年11月份的井喷后，于之后开始进入调整过程，市区成交量迅速下调，而四县方面则是多点开花。以东海县为主力代表的四县市场，在2009年11月份成交套数占到港城总量的44%、销售面积为48%，自此之后四县连续三个月在成交套数或面积上超过市区。09年12月份灌南县商品房销售2309，超过市区当月2054套的总额；2010年1月份东海县以1739套的成交量超过新浦区的1322套；2010年2月份，四县商品房成交量占港城总额的56.1%，面积面积占到总额的58.7%。四县的持续发力使得港城楼市在大盘数据上依然走稳，个中原因则有多种。

一、县级市场的相对滞后。2009年楼市的火爆从一线城市蔓延，在半年之内点燃全国市场，连云港市区成交量在经过09年夏天及11月份的高峰放量后，刚需得到很大释放。而县级市场的相对滞后性使得楼市在一路走高的同时，终于在11月份以后迎来成交量的高峰。加之各县不同购房政策的引导，如灌南县购房补贴及契税、维修基金优惠等措施，有力地促进了楼市的发展。

二、县级市场回乡购买力的特殊性。县域经济的劳务输出特点非常明显，随着各大中城市的房价飞涨，势必给在外工作生活的四县居民带来启示，或回乡早日购房做居住使用、或为投资增值保值做考虑。加之县级房地产市场房价的相对实惠，在元旦及春节前后回乡购买力得到了很大的释放，直接推动了四县成交量的上升。

三、市区成交量的相对低迷。自市区于09年11月份商品房成交4708套之后，12月份成交量为2054套，进入2010后1月份稍有上扬为2569套，2月份成交量为1074套。可以说，正式市区房地产市场成交量的持续低迷，才使得四县的比重越发上升。自2009年9月河10月份，市区迎来新房上市高峰后，截止目前市区楼市供应量并没有明显增加。市区2月份只有富邦万得园等4家楼盘申领商品房预售许可证，新推房源575套面积约53295.27平方米，此外只有中央华府及河畔花城准备退出新房源接受前期预定。与此相对的是房价的高位稳定趋势，房价的上涨无疑对购房需求起到抑制作用。

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“两会”期间未见打压新招楼市有望迎来阶段性反弹

2009年全国新房和二手房的成交额大概是6万亿元，相当于同期GDP的五分之一强。连云港2009年房地产开发完成投资110.81亿元，同比增长16.5%。全市商品房施工面积1541.41万平方米，竣工353.12万平方米，同比分别增长12.1%和32.4%。全市商品房销售面积625.88万平方米，实现商品房销售额192.8亿元，均创历史新高。2009年全市实现契税收入12.2亿元，比上一年度增长114.9%。

楼市的疯狂态势使得2010年的“两会”成为全国上下关注的焦点，楼市政策的如何调整吸引着各界人士的关注，据报道，在全国政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山。可以说，“两会”的召开针对房地产市场若有相关调整措施，将直接决定着房地产市场下一步的走向。按目前市场环境来说，全国商品房成交量普遍呈大幅下滑态势，但房价依旧坚挺并有继续走高的趋势。两会期间各路委员纷纷给楼市开出“药房”，涵盖内容包括保障房、物业税等等，主要提法有以下代表：

全国政协委员、北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁看来，高房价的主要原因依然是供给不足。“要解决这个问题，要靠国家政策引导，着力建设廉价出租房、平租房和经济适用房。”。全国政协委员、中国人民银行副行长苏宁昨日接受央视新闻频道记者采访时表示，正在推行的二套房贷政策将能有效地遏制投机性购房。全国政协委员、上海市社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为：“开征物业税有助于均衡财富，抑制两极分化，从而把部分因房价暴涨形成的财富适当收归国有。同时，物业税有助于平抑房地产市场波动给财政的直接影响，减少地方财政对“卖地”依赖，以解地方政府对房地产调控的两难心理。此外，物业税有助于抑制过度投资持有，稳定房地产市场交易和价格。”

提案虽多，但截至目前为止，笔者尚未发现对房地产市场具有明确打压作用的政策通过决议。在实体经济尚未全面复苏的前提下，房地产行业对拉动宏观经济所起到的作用不可忽视；而从地方财政上来讲，对房地产行业依然存在一定程度的依赖。保障房、物业税之类，更需要时间的推进，或者说，房地产市场的大环境依然没变。日前，国家发展和改革委员会主任张平明确表示，四万亿的投资计划里没有一分钱进入到房地产市场购买土地。而事实上2009年楼市的全面回暖，这其中和4万亿究竟有无关系？此前央行会议称，2010年将保持货币信贷总量适度增长，这样的定调对2010年的房地产市场又是怎样的启示？

据了解，自2009年秋季以来，连云港房地产市场开发量逐步加大，并有望在2010年4、5月份形成上市高峰。楼市供应商的充足势必给购房者带来更多选择，也在一定程度上对房价的进一步上涨起到部分抑制作用。但就目前宏观市场环境来看，开发商并无资金压力，部分购买力开始持币观望，若市场并无实质性的下调迹象，楼市有望在4月份以后迎来阶段性反弹。