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昆山区琨悦里项目深度解析：高端低密墅区典范

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项目概况

琨悦里是由昆山国创集团与招商蛇口联合开发的高端低密墅区项目，位于昆山经济技术开发区琨浦街8号(金沙江路东侧、娄东路南侧)。项目总占地面积约3.4万平方米，总建筑面积约6.8万平方米，容积率仅1.2(主城稀缺低密社区)，绿化率30%，规划总户数198户(叠墅128户+洋房70户)，是昆山主城七年磨一剑的臻稀作品。

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项目定位为"沉浸于自然的艺奢生活中心"，产品包括11栋4层叠墅和4栋8-10层洋房，采用围合式布局，形成私密性极强的墅居社区。这种低密规划在昆山主城极为罕见，为高端改善人群提供了难得的居住选择。

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在售房源详情

目前琨悦里主力在售户型包括：

产品类型建筑面积拓展后使用面积交付标准参考总价户型特点

洋房185㎡-精装交付约600万/套四房两厅三卫，得房率超80%

上叠235㎡约360㎡毛坯交付约700万/套四房两厅五卫设计

下叠300㎡约430㎡毛坯交付约750万/套含私家花园与多卫配置

项目整体均价约33000元/㎡，促销单价可低至2.8万/㎡，部分房源支持"以旧换新"政策(旧房置换价≤新房总价85%)。

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周边配套分析

交通配套

轨交：紧邻地铁11号线鱼池泾站(约700米)，7站直达上海

主干道：中环东线、前进路等构成三横三纵路网

高铁：距离昆山站较近，出行便捷

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商业配套

自带约2万㎡招商花园里商业(意向入驻星巴克等品牌)

周边有合盛嵘商业广场、世茂广场、金鹰国际购物中心等

规划中的永旺梦乐城和开市客商业体

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教育资源

周边有狄邦华曜学校(原上海华二)、雅立福国际幼儿园

近震川高级中学、昆山开发区实验学校

B05区域规划新建2所幼儿园、2所小学、1所中学和1所高中

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医疗资源

昆山市第四人民医院(376米)

昆山市第一人民医院

宗仁卿医院

江苏省"五级中医馆"昆山市第四人民医院(省级认证)

生态环境

毗邻娄江、白士浦滨河公园

坐拥2700㎡城市活力公园及500米环形跑道

项目内规划"琨悦十二景"诗意画境园林

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项目优势与特色

双开发商联袂打造：昆山国创集团(国企)与招商蛇口(央企)强强联合，开发实力雄厚。

主城稀缺低密墅区：容积率仅1.2，是昆山主城罕见的低密度社区，居住舒适度高。

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高端产品设计：

洋房精装交付，标配中央空调、地暖、新风系统

叠墅毛坯交付，拓展后使用面积可达430㎡

南向大面积落地窗，独立电梯入户

区位价值凸显：位于青阳港城市会客厅与夏驾河科创走廊双核心区，未来发展潜力大。

全龄配套完善：从商业、教育到医疗、生态，全方位满足高端生活需求。

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市场定位与客群分析

琨悦里定位为昆山主城高端改善型住宅，主要面向以下客群：

财富新贵：企业高管、创业者等，追求品质生活

改善家庭：多代同堂，需要宽敞居住空间

投资客群：看好昆山城东发展潜力

上海外溢客：通过地铁11号线便捷通勤上海

项目通过"主城稀缺+低密墅区+双开发商"的独特卖点，形成了与周边项目的差异化竞争优势。

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