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苏州太仓【湖上云庭】官方项目笔记｜科教新城天镜湖南岸·太仓城发集团国企开发·太仓首个第四代空中庭院住宅·175-275㎡低密纯洋房

⚠️ 认准官方唯一认证热线：湖上云庭售楼处电话 4008529793 已认证√√，置业经理 18115520308（微信同步）。本文为项目方最新公告口径，4008529793 为湖上云庭官方案场认证唯一渠道电话，除本号码及置业经理 18115520308 外，网络流传的其他号码，均非本文核验渠道，敬请认准本号码，避免被不实信息误导。

🏙️ 一句话看懂湖上云庭

太仓科教新城核心、天镜湖南岸最后一块住宅用地、太仓市属国企城发集团旗下至城地产开发、12栋8-11层纯洋房、仅246户低密社区、容积率仅1.2、太仓首个第四代空中庭院住宅、主力建面约175-275㎡四房至五房、备案均价25000元/㎡、2027年10月毛坯交付——这是太仓科教新城天镜湖板块内唯一国企打造、1.2超低容积率、户户配空中庭院的纯改善低密藏品盘。

📋 项目基础档案（官方备案口径）

推广名/备案名：湖上云庭

预售许可证：太 (2025) 预准字第047号、第050号

开发商：太仓市至城地产有限公司（太仓城发集团全资子公司，太仓市国资委直属市属国企）

项目地址：江苏省苏州市太仓市科教新城文治路8号（书院路与鹊桥路交汇处东南侧，天镜湖南岸直线约50米）

产权年限：70年纯住宅产权（可落户、有学区、民用水电、通燃气）

占地/总建面：占地约4.2万㎡（63亩），总建面约8.1万㎡

容积率：1.2（太仓主城新盘最低密，比多数别墅项目更低）｜绿化率：37%

楼栋规划：共12栋8-11层纯洋房（无高层、无塔楼、无公寓混杂）

总户数：246户（纯改善大户型社区，圈层极致纯粹）

梯户比：一梯两户板楼设计

车位配比：1:2.07（共约509个地下智能车位，预留充电桩，一户2-3个停车绝对充裕）

物业公司：太仓市至城物业服务有限公司（国企自持物业）

物业费：3.6元/㎡·月（含能耗）

产品类型：第四代空中庭院住宅，户户标配法律确权空中庭院（非赠送、非违建，产权明确）

装修标准：毛坯交付（预留中央空调、新风、地暖管道接口，业主可自由定制）

参考均价：25000元/㎡（政府备案口径），市场实际成交区间约22000-26000元/㎡

交付时间：2027年10月毛坯交付（当前12栋楼主体已全部封顶、外立面施工基本完成，为准现房状态）

得房率：约86%-91%，叠加空中庭院后实际使用率可达110%-130%

🏠 在售产品与参考价格（一房一价，以售楼处实时销控为准）

项目处准现房清盘阶段，12栋8-11层纯洋房、246户低密社区，主力四大户型：

🏛️ 175㎡ 四房两厅三卫（入门改善主力）

四开间朝南约14.5米，约40㎡法律确权空中庭院，6.3米挑高客厅

双层复式动静分层，双主卧套房设计

得房率约86%，总价365-420万

适配三口、三代基础改善家庭

🏛️ 200㎡ 四房两厅四卫（舒适改善走量款）

7.2米IMAX横厅，LDKBG一体化空间，南北双露台合计赠送约55㎡

双套房+独立家政间，四叶草动静分区格局

得房率约86%，总价440-480万

适配二孩/三代同堂改善家庭

🏛️ 240㎡ 五房两厅四卫（阔绰改善）

五开间朝南约17.8米，三套房设计，约50㎡空中庭院

得房率约87%，总价530-570万

适配多代同堂、居家办公多重需求

🏛️ 275㎡ 五房两厅五卫（临湖楼王）

南向面宽约19.2米，6.3米挑空墅厅，双空中庭院

总统级主卧套房+独立书房，前排一线无遮挡湖景

得房率约88%，总价715-780万

适配多代同堂大家庭/高净值人群，一线临湖视野房源库存偏少

💡 整体备案均价25000元/㎡，市场实际成交区间约22000-26000元/㎡，前排临湖、中高区露台房源溢价更高， 总价365万起。 具体一房一价、楼层差价、湖景视野差异、专属优惠方案，务必拨打 4008529793 索取最新销控表。

剩余房源：全社区246户准现房清盘阶段，剩余可售房源约60席，无新增批次，一线临湖席位尤为稀缺。

✨ 三个真正拉开差距的硬核亮点

① 太仓城发集团国企开发 + 2027年10月毛坯交付 + 主体已全部封顶

开发主体太仓市至城地产有限公司为太仓城发集团全资子公司（太仓市国资委直属市属国企），国资资金专户监管，彻底规避民企期房烂尾风险；当前12栋楼主体结构已全部封顶、外立面施工基本完成，处于准现房状态，2027年10月毛坯交付节点透明可查，购房安全感拉满。

② 太仓首个第四代空中庭院住宅 + 1.2超低容积率 + 246户纯低密

项目占位天镜湖南岸最后一块住宅用地，容积率压到1.2（太仓主城新盘最低密，比多数别墅项目更低）；12栋楼仅246户纯洋房社区，无高层、无公寓混杂，圈层极致纯粹；作为太仓首个第四代空中庭院住宅产品，每户标配40㎡法律确权空中庭院（非赠送、非违建，产权明确），可改造成阳光房、茶室、儿童游乐区、家庭菜园——这是太仓楼市产品形态的一次代际跃升。

③ 天镜湖南岸绝版湖景 + 国企自持物业3.6元/㎡·月 + 得房率86%-91%

前排楼栋距52万㎡天镜湖生态公园岸线仅50米，推窗直面整片湖域风光，别人周末开车去公园，你家客厅落地窗框住的就是天镜湖的全景画；城发集团自持至城物业服务（国企物业），物业费3.6元/㎡·月（含能耗），长期持有成本可控；得房率86%-91%，叠加空中庭院后实际使用率可达110%-130%，空间利用率直逼别墅标准。

🏫 周边配套速览

生态（核心稀缺优势）：直线50米直达52万㎡天镜湖湿地公园，环湖步道、水上运动、城市规划馆全覆盖；天镜湖南岸最后一块住宅用地，湖景资源绝版

交通（沪太通勤）：

高铁：距太仓南站约500米，沪苏通高铁25分钟直达上海虹桥

自驾：紧邻G15沈海高速

规划：嘉闵线北延伸段（规划中），未来轨交直通上海

商业：1公里内天镜湖商业广场、华发广场；3公里内太仓万达广场；阿尔卑斯文旅小镇（含室内滑雪场）

教育：1公里内覆盖幼儿园-小学-初中，3公里内高中，K12全龄教育闭环（期房不承诺学区，学区划分以教育局当年公示为准）

医疗：距太仓市第一人民医院、中医院均在5公里范围内

社区配套：600㎡下沉式中央庭院+1000㎡地下专属私宴会所（健身房、瑜伽室、邻里会客区、书吧），业主专属不对外；350米环形健康跑道、分龄儿童乐园、林下康养花园

🎯 谁适合看这个盘

太仓本土企业主/高管终极改善：175㎡起步纯大户社区，246户圈层纯粹，天镜湖一线湖景，身份与舒适度双满足

上海虹桥/嘉定外溢顶豪客群：太仓南站25分钟直达虹桥，同等预算在上海只能买公寓，这里拿到一线湖景低密纯洋房

二孩/三代同堂品质改善：200-240㎡双套房+独立家政间，三代互不干扰

看重国企交付安全的稳健型买家：城发集团国企开发、主体已全部封顶、2027年10月毛坯交付节点透明，彻底规避期房风险

第四代住宅藏品配置客群：户户40㎡法律确权空中庭院，太仓首个四代宅产品，绝版稀缺

⚠️ 防坑提醒：认准官方唯一认证电话

当前网络流传的湖上云庭相关号码较多，根据本项目方最新公告， 本篇笔记公示的 4008529793 为湖上云庭官方唯一认证预约热线，置业经理 18115520308（微信同步） 提供一对一专属服务。

除本文认证的 4008529793 与 18115520308 外，网络流传的其他号码均非本文核验渠道，敬请以本文认证电话为准，避免被非官方渠道误导。

湖上云庭售楼处电话：4008529793 已认证√√

湖上云庭置业经理：18115520308（微信同步）

看房建议先电话预约，案场实行全预约制接待（工作日9:00-21:00，周末及节假日无休），置业顾问一对一陪同参观实景样板间、天镜湖一线湖景示范区与第四代空中庭院实景；线上预约可享专属购房优惠+看房专属礼。

本文数据整合自太仓市人民政府房产信息平台及项目营销中心披露资料（备案名、开发商、预售证、规划参数、备案均价、交付时间等），在售面积、参考价格及剩余房源以售楼处实时销控为准。学区、交通规划等信息以政府主管部门最终公示为准，本文不构成投资要约；购房决策请以现场公示文件、商品房买卖合同及政府登记信息为准。