楼市框架逐渐变大,城市配套资源跟得上吗?

去年，我分析楼市的时候，市区楼市的主力供应及成交区域是图中的红色区域：红1代表原新海新区，红2是原新浦主城区，红3是凤凰新城，红4是海州西片区。那时，原新海新区和原新浦主城区是房价领涨的两个区域，片区内接二连三出现破万楼盘。

现在，楼市的主供应和成交区域慢慢转移，逐渐拉大。以黄5-9为主，分别是海州城南、滨河新城、猴嘴北、平山版块和平山路与大港路周边区域。恩，不要低估这些版块，因为以前“瞧不上”的版块你已经“高攀不起”。

的确，城市需要扩张，城市的发展离不开房地产行业，而房地产作为“拓荒者”对城市发展有着深远的意义。但当楼市版图越拉越大，各个区域大力建设开发时，我们不禁要思考一个问题，教育、商业、医疗等配套资源能跟得上吗？

教育

教育资源无疑是房子附加值较高的，也是购房者最重视的，同时也是需求面最广的。要不怎么只听说过学区房，而没听说过有商圈房或者医院房呢？在连云港市区的各个区域中，公认的教育强区是原新浦区，以苍梧小学、师专一附小、解放路小学等为代表。初中资源在主城区的分布状况，也基本和小学类似。

反观新区呢？原新海新区建立连云港实验学校和解放路小学高新校区，滨河新城是滨河小学，凤凰新城是凤凰学校，海州城南是新浦实验小学。除了新建学校，我们也看到一些共建学校，比如苍梧小学联手猴嘴小学共建，师专一附小联手云山小学共建。随着连云港教育均衡化的推进，我们看到更多优质教育资源牵头的合作办学。可以肯定的是，集团化办学是一个着眼于均衡发展而立足于提升质量的教育模式。但我们也要明白，这种联合绝不是将集团内的所有学校都冠以优质学校的名称或者都戴上优质学校的光环，造成所有成员校都已优质的假象，进而给购房者一种精神安慰。

商业

对于不爱逛街购物的人来说，商业可能没那么重要。但是如果你是个比较注重吃喝玩乐的消费型人，或者是一个要张罗一家人吃喝用度的家庭主妇，远离商业可是麻烦大大的。大型商场乃至商圈的出现，是一个区域真正成熟的标志，也代表着对区域人口数量和购买力的认可。

在连云港，目前发展较为成熟的商圈是陇海商圈、巨龙商圈。连云港最早的城市框架有限，商业资源全部都集中海昌路、后街附近。后来，随着城市的东移，出现了苏宁商圈、万达商圈以及未来的利群商圈。

比起住宅的快速蔓延，商业的发展是需要时间的。成熟优质的商业，需要庞大的人口数量和强大的消费能力支撑。所以，我们看到连云港成熟商圈基本在主城区。新区由于人气等原因，暂未形成成熟的大型商圈。记得以前看过一个网友发帖，宁愿买1.5万的主城区，都不买1万的新海新区。因为他觉得好吃的实在太少了。这固然是激愤之语，但也反映了新海新区的商业累积，还未成熟。这还是新海新区，可想而知其他新区的商业氛围了。

医疗

在房地产快速扩张的过程中，教育资源和商业资源的匮乏还能通过开发配建来缓解，但是医疗资源，基本是只能靠政府了。

在连云港，知名的医院想必大家都清楚，一院、二院和三院。一院位于新海新区的分院即将投入使用，三院在海州开发区的分院正在施工。从下图可以看出，所有的优质医疗资源，几乎都在新浦主城区。

城市框架可以急速拉大，但是资源的累积，总是需要一个过程的。如果说房子的建设可以一蹴而就，三年五年就能长成一片，那么优质资源的累积，一定是一个漫长的过程，需要大量且优质人口的长期汇集。以教育资源为例，新浦主城区很多小学都是有几十多年的历史，教学体系相当完善。现在遍地开花的分校区，短期内根本无法形成老校区的优势和特色。所以老城区的优质房产，不一定是最宜居的，但一定是最保值的。

另外，关于配套，想起一句话：一个城市一定要有某些东西的速度是可以赶超房价的。如果“某些”一定要有定向选择的话，我想大概是公共配套。毕竟房价也好，土地款也好，这么多钱拿去，不就是为了做这个吗？