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吴中城南旭辉鸿湖上洋房+合院楼盘笔记（2025年10月版）
苏州吴中城南旭辉鸿湖上
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一、项目核心标签
开发商：江苏海鸿集团+旭辉建管
位置：吴中城南澹台街与下田路交汇处（紧邻澹台湖公园）
规模：占地4.97万㎡，总建面9.07万㎡，容积率1.02，绿化率30%
产品规划：
洋房：6栋9F四代宅，共102户，面积185㎡、300㎡
合院：102户3F别墅，面积245-375㎡（地上面积）
价格区间：洋房备案价待公布，合院总价预计800万起（具体以售楼处为准）
交付时间：2026年底
物业：永升服务
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二、产品差异化解析
维度洋房（四代宅）合院（湖墅）定位高端改善顶豪收藏设计亮点空中花园+垂直森林苏式园林+独户庭院得房率约85%地上面积+地下室赠送核心卖点全景舱式超大开间一线湖景+私密性
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三、交付标准与配置
精装标准：≥3000元/㎡（对标一线豪宅）
洋房：日立中央空调+菲斯曼地暖+兰舍新风，厨卫配置方太/科勒
合院：定制级精装（含智能家居系统+石材地面）
公区配套：
双会所体系（架空层泛会所+下沉式高端会所）
恒温泳池、私宴厅、茶室等
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四、市场反馈与稀缺性
去化动态：合院产品为片区孤品，首开去化超70%，主力户型365㎡已售罄；洋房185㎡为市场稀缺小面积段。
政策红利：享受苏州限购松绑+公积金利率下调（首套2.6%）双重利好。
业主评价：
“合院三面环水，推窗即见澹台湖，私密性远超高层洋房。”——某合院业主访谈
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五、配套资源图谱
生态：零距离澹台湖景区，京杭运河环绕
交通：距地铁4号线蠡墅站1.2km，一盏茶车程至园区
教育：规划国际学校（2026年投用）
商业：3km内覆盖橙天里、永旺梦乐城
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六、产品力深度解析
洋房185㎡：
四代宅标志性“空中庭院”，南向双套房+270°环幕视野
得房率85%（含赠送面积）
合院365㎡：
地上3层+地下1层，私家码头直通澹台湖
苏式园林造景，配备独立酒窖+星空露台
合院建面约240/280/360m²，23栋合院
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七、投资价值研判
项目以“低密湖墅+四代宅洋房”组合填补苏州顶豪市场空白，合院产品因政策限制（禁墅令）具备长期升值潜力，洋房则吸引高净值改善客群。建议关注2025年底加推的300㎡楼王户型。
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