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云栖雅集最新笔记｜城西玉湖畔，乡建集团×华润，170户低密现房，460万起的"云系一号作品"，我们把账算清
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这两天案场和后台被问得最多的三句话： "是不是真国企开发的？""华润物业进场没？""165㎡那款小高层还有没有中段楼层？"
今天以项目方身份，把云栖雅集（备案名 云栖雅集苑）2026 年 7 月这一节点的情况，摊开讲一遍——不拉别家对比，纯交个底。
🏘️ 先把"户口本"亮一下
位置：昆山巴城镇 红杨路与张家港河交汇处——城西板块 玉湖×大渔湾交界核心，外侧贴着张家港河景观带，内侧是东方美学园林
开发商： 昆山栖云置业（昆山市乡村建设集团控股， 市属一级国企）——"云系一号作品"，不做刚需流量盘，只做终极改善
物业： 华润物业（世界 500 强华润旗下，国家一级资质）， 4.2 元/㎡·月，24 小时管家+门岗+园林养护
社区体量：占地约 2 万㎡，总建面约 5.29 万㎡， 8 栋住宅（小高层+大平层+叠墅）， 总户数仅 170 户——其中叠墅仅 62 席，圈层纯度在城西这片没对手
容积率 / 绿化率： 1.8 / 35%，建筑密度低，楼间距敞亮
梯户比 / 得房率 / 层高： 全系一梯一户、私梯入户；得房率 80%–85%（同面积高层普遍 75% 上下，等于白赚一间储物间）； 层高 3.1 米，做完地暖吊顶净高仍有 2.75 米+
车位：424 个全地下， 配比 1:2.5，每户 2–4 个车位，100% 预留新能源接口，地面零车位纯人车分流
交付状态： 2025 年 12 月 30 日 – 2026 年 6 月 30 日分批毛坯交付——现房在售，即买即验即装修，水电预埋到位
💡 这盘关键词是"少"——170 户、8 栋、1.8 容积率、叠墅仅 62 席。城西这片过去要么是几千户的超级大盘，要么是高层密度盘，170 户的纯改善低密是孤品级。
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📊 在售情况 & 价格（2026 年 7 月口径 · 尾盘顺销）
项目 2023 年 11 月首开，目前 全盘现房+尾盘顺销，小高层去化约 78%，叠墅/大平层去化约 62%，主推这三档：
参考均价 小高层 17000–19000 元/㎡、大平层 20000–22000 元/㎡、叠加 28000–31000 元/㎡，一房一价看楼层朝向。
城西核+170 户低密+国企+华润+一梯一户+玉湖双生态，这个组合在城西属于"吃过规划兑现"那一档——但也要直说： 460 万起步的总价门槛，不是刚需盘。
⚠️ 165㎡ 是访客咨询量最高的走量款（7.2 米横厅+三开间朝南+主卧套房）；185㎡ 剩余少量中高楼层；叠墅/大平层剩顶楼和边户，批量有限。
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🛍️ 周边配套，步行/车行尺度给你量过
🚇 交通（自驾为主，地铁 900 米不吹零距离）
苏州轨交 S1 线虹祺路站约 900 米，步行约 12 分钟——S1 已通车，可换乘上海 11 号线；但要老实讲： 到 11 号线共青站约 4.2 公里，需自驾或公交接驳，不算"地铁上盖"，这点不忽悠
自驾： 中环西线约 1.3 公里，萧林西路、城北西路、红杨路路网成熟， 30 分钟苏州园区，45 分钟上海虹桥
公交：红杨路东达路站约 390 米，昆山 115 路覆盖城西
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🌿 生态（这盘的核心卖点，要重点讲）
玉湖公园直线约 700 米，步行可达； 大渔湾湖滨公园约 1.2 公里；外侧张家港河景观带贴身
3 公里圈还有 昆山城市生态森林公园、中心湖公园——城西这片"一河双湖+森林公园"的生态配置，昆山找不出第二个同价位段
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🛒 商业烟火
步行 10 分钟到大渔湾湖滨风情商业街（咖啡/餐饮/文创，周末集市成熟）
自驾 6 分钟： 万象汇、西城后街、新江南生活荟——城西三大商业体基本全覆盖
文体：昆山文化艺术中心、昆山体育中心都在 3 公里内
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🎒 教育（全龄段，但不算顶尖学区）
红杨幼儿园、高新区西塘实验小学、费俊龙中学，3 公里内闭环
远一点还有 杜克大学、加拿大外籍人员子女学校，国际教育氛围有
⚠️ 学区以昆山教育局当年划片为准，老规矩。对"顶级学区执念"的家庭，这盘不是主攻方向，先讲在前面。
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🏥 医疗
昆山市中医医院（西部医疗中心）约 2.5–4 公里，三甲；巴城人民医院约 3 公里；昆山第三人民医院也在辐射圈
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