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吴中区北辰观澜府项目深度解析
「临澜墅」
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项目概况
北辰观澜府是由苏州北辰置业有限公司开发的低密度住宅项目，位于苏州市吴中区太湖度假区香山实验小学北侧。 项目总建筑面积40万平方米，占地面积17万平方米，规划户数2244户，容积率仅为1.6-1.8，绿化率高达30%-36%，远低于苏州主城区平均水平(普遍2.5-3.0)，形成了高低错落的天际线。
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项目定位为"低密现房社区"， 产品线丰富，包含11-18层小高层、6-8层洋房及联排别墅，是苏州市场上少有的全现房销售项目，规避了期房交付风险。物业由旭辉永升物业提供服务，物业费为2.59-2.83元/㎡·月，涵盖全生活场景管理。
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在售房源与价格
目前北辰观澜府主力在售户型包括：
户型类型建筑面积价格区间特点小高层88-120㎡12000-17105元/㎡总价125万起，南北通透叠墅115-172㎡245-280万/套赠送露台及地下室联排别墅180-220㎡195万起实用面积大
项目近期价格有所调整，部分户型优惠明显。例如上叠115㎡户型价格由260万/套调整为245万/套，下叠126㎡户型总价280万/套。现房销售是该项目的一大卖点，购房者可直观评估社区实景园林、精装大堂及地下车库品质。
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90平3室2厅1卫
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110平3室2厅2卫
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联排（中户）4室3厅3卫187m2
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周边配套
交通配套
轨道交通：距离地铁5号线太湖香山站约3.4公里，可快速换乘苏州轨道交通网络，30分钟直达园区、姑苏区
公交系统：周边公交站点密集，伍相路站(230米)有太湖度假区旅游专线、63路、591路、691路等多条线路
自驾路网：紧邻子胥快速路、孙武路、环太湖大道等主干道，10分钟接入高速路网
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教育资源
香山实验小学(直线169米，步行可达)
香山中学(1.5公里范围内)
7所幼儿园分布周边
苏州加拿大外籍人员子女学校(车程15分钟内)
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商业医疗
商业配套：
欧德福精品生活超市(400米)
太湖中心Mall(12万方大型商业体在建中)
渔帆路商业街、香山邻里中心等便民设施
医疗资源：
度假区人民医院(700米)
香山街道社区卫生服务中心
苏州太湖国家旅游度假区卫生预防保健所
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核心优势分析
现房销售，所见即所得：全现房社区规避了期房交付风险，购房者可直观评估品质，省去等待周期。
低密宜居环境：容积率仅1.6-1.8，绿化率30%-36%，周边3公里内37个公园，近太湖湿地公园。
总价优势明显：小高层产品总价125万起，88㎡户型总价90万起，性价比领跑吴中市场。
教育资源丰富：紧邻香山实验小学，周边还有多所幼儿园和中学，形成"一站式"教育链。
交通便捷通达：依托地铁5号线与子胥快速路，30分钟内可抵达苏州市主城商圈。
户型设计合理：得房率高达83%-88%，部分别墅赠送露台及地下室，空间利用率高。
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