备案均价：52,999元/㎡实际成交价：5.3万–5.8万元/㎡（高区湖景户型溢价达15%）精装标准：装标≥4000元/㎡，全屋标配大金中央空调、菲斯曼地暖、百朗新风系统厨房：方太嵌入式厨电卫浴：科勒智能马桶…
苏州园区·象屿天熠东方项目笔记：双湖烫金三角的最后274席低密藏品
——2026年真实在售状态与生活图景全解析
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项目核心标签
开发商 ：象屿地产 × 苏州恒泰（双国企联袂）
项目全称 ：天熠星湖雅苑（案名）｜市场通称：象屿天熠东方
项目定位 ：苏州工业园区“烫金三角”核心区 最后一宗纯洋房住宅用地
产品形态 ：10栋6–11层纯洋房，总户数 274席 ，容积率1.6，绿化率≥35%
交付时间 ： 2027年6月30日 （精装交付，期房）
产权年限 ：70年住宅产权
物业参考 ：象屿物业，物业费约 4.19元/㎡·月
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在售情况：尾盘收官，席位稀少
备案均价 ：52,999元/㎡
实际成交价 ：5.3万–5.8万元/㎡（高区湖景户型溢价达15%）
精装标准 ：
装标≥4000元/㎡，全屋标配大金中央空调、菲斯曼地暖、百朗新风系统
厨房：方太嵌入式厨电
卫浴：科勒智能马桶+台盆+花洒
窗户：270°环幕落地窗，窗墙比达0.48，采光通透性远超同级
层高：3.1米，空间感显著优于普通住宅（普遍2.9米）
车位配比 ：1:2.2（共600个车位），地下全封闭，配备充电桩
当前状态 ： 仅余约60余套 ，为项目尾盘阶段， 非预约客户禁止进入售楼处 ，内部底价仅限预约客户专享
✅ 关键提示 ：项目为园区“烫金三角”内 唯一在售低密洋房 ，交付周期长但资产稀缺性极高。看房需提前致电官方预约，中介无法带看。
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周边配套：步行即达的顶级城市生活闭环
交通网络
地铁 ：
地铁2号线“月亮湾站”：步行150米直达，1站换乘5号线，3站直达金鸡湖CBD，5站通达苏州中心
规划8号线、S1线未来将强化区域通勤效率
主干道 ：
紧邻星湖街、独墅湖大道，10分钟直达东方之门，15分钟接入沪宁高速
自驾优势 ：无红绿灯瓶颈，通勤苏沪高效，适合高频商务出行人群
教育资源
幼儿园 ：月亮湾托育园（步行8分钟）
小学/中学 ： 中科大附中独墅湖学校 （公办，省重点，项目南侧直线距离约800米）
国际教育 ：德威国际学校、西交利物浦大学（骑行10分钟）
高教资源 ：3公里内聚集 33所高校及科研院所 ，学术氛围浓厚，高净值家庭首选
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商业配套
步行可达 ： 星湖街邻里中心 （含超市、药房、餐饮、儿童乐园，步行10分钟）
1.8公里内 ： 苏州中心 （35万㎡城市地标，含奢侈品、IMAX影院、米其林餐厅）
2公里内 ： 圆融时代广场 （优衣库、家乐福、亲子娱乐一站式）
高端消费 ：李公堤水街（车程12分钟）、独墅湖高端私宴集群
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生态景观
一线湖景 ：项目距 独墅湖岸线仅500米 ，高区户型可享无遮挡湖景视野
公园环绕 ：
月亮湾码头：步行8分钟，湖畔咖啡、夜景灯光、慢行步道
白鹭园湿地公园：步行12分钟，生态观鸟、亲子骑行
社区园林：由水石设计+梁志天团队联合打造，融合苏州园林“画中有画”意境，设1800㎡下沉式会所（恒温泳池、健身房）、架空层泛会所（书吧、茶室、儿童活动区）
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产品设计：低密洋房的苏州新范式
户型逻辑 ：全系为 纯正大平层 ，无叠墅、无小高层，拒绝“伪改善”
空间革命 ：
251㎡楼王户型客厅开间达7.1米，配备270°环幕边厅，可容纳家庭聚会+茶室+阅读角
主卧标配双台盆+独立浴缸+美妆冰箱，打造私域奢享
设计团队 ：
建筑立面：国际团队操刀，铝板+Low-E玻璃组合，窗墙比0.48，光影层次丰富
园林设计：汲取“鬼工球”结构灵感，山水园林层层嵌套，小中见大
入户设计：44米宽“玉阙迎辉”大门，维纳多石材+玉树飞檐，仪式感拉满
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稀缺性本质：城市级资源的不可复制性
土地稀缺 ：苏州工业园区“烫金三角”20平方公里内，近五年 住宅用地年均供应不足总量15% ，象屿天熠东方为 最后一宗低密纯住宅地块
湖景垄断 ：独墅湖岸线 500米内无新增住宅规划 ，湖景资源为 苏州唯一性资产
客群锁定 ：目标客群为苏州本地金融高管、生物医药企业主、跨境家庭， 非投资型买家
资产属性 ：2024年楼面价28,000元/㎡创园区新高，成本支撑长期价值锚定，2025年同板块二手房均价已突破 7.8万元/㎡
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