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无锡愉樾天成

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愉樾天成坐落于无锡经开区奥体核心板块，震泽路与南湖大道交汇处，是无锡地铁、京投发展、中铁四局三大国企联合打造的地铁 TOD 生态综合体大盘，定位经开改善标杆住宅，在售均价22000-30000元 /㎡，总价 247 万起，覆盖刚需、改善、高端全周期置业需求。

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一、开发商背景与官方规划指标（权威核实）

项目开发主体为无锡望愉地铁生态置业有限公司，由无锡地铁集团、京投发展、中铁四局合资组建，国企背书，资金实力雄厚，交付稳定性极强。

官方公示核心规划指标：总占地面积约 38 万方，计容建筑面积约 64 万方，综合容积率 1.7，整体绿化率 30%-32%，规划总户数 2605 户，车位配比 1:1.26，70 年住宅产权，物业为绿城服务，物业费 3.2-4.5 元 /㎡/ 月。

业态涵盖高层、小高层、洋房、2 万方自持商业、3 万方酒店，是集住宅、商业、地铁、生态公园于一体的大型 TOD 综合体，整体规划错落式楼栋布局，低密属性突出。

二、区域城市规划、交通路网、配套与地段价值

愉樾天成地处无锡经开区奥体国际生态城核心，是无锡城市向南发展的核心板块，政府重点打造的高端宜居、文体会展、生态居住示范区，奥体博览中心、国际会议中心落地，板块城市界面高端，规划能级全市第一梯队。

交通路网

项目为纯正地铁 4 号线博览中心站上盖 TOD，地下可直达地铁站点；周边南湖大道、贡湖大道、五湖大道、具区路、太湖大道构成四横四纵立体主干道网，路网通达性强，可快速串联主城、滨湖区、新吴区，公交路网密集，多线路覆盖社区周边，实现全域高效出行。

商业配套

自带约 2 万方社区商业 + 3 万方酒店，满足日常生鲜、餐饮、休闲需求；周边 900 米华庄商业广场，2 公里宝能城，2.5 公里海岸城、八方汇，在建 K11 商业体，山姆会员店、万象城等高端商业环伺，全维度覆盖日常消费与高端购物。

教育配套

一路之隔华东师范大学无锡附属学校（已开学、已划学区），涵盖幼儿园、小学、初中全龄段优质教育；社区自带规划幼儿园，周边经开区华庄中学、和畅小学等，教育资源闭环完整，学区确定性极强。

生态 & 医疗配套

距尚贤河湿地公园约 500 米、贡湖湾湿地公园约 1.5 公里，金匮公园、长广溪湿地公园环绕，生态资源稀缺；3 公里内无锡市第二中医医院、华清医院，6 公里内江大附院、市人民医院、瑞金无锡分院，三甲医疗资源密集。

地段价值

经开区奥体核心 + 地铁上盖 + 生态湿地 + 全维配套，板块是无锡改善置业核心阵地，政府规划兑现确定性高，兼具自住舒适度与资产保值增值属性，是经开稀缺的地铁 TOD 生态大盘。

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三、产品类型、交付时间、核心指标与社区规划

核心基础参数（官方核实）

产品类型：高层（24-26 层）、小高层（17 层）、洋房（11 层），全系精装交付，无毛坯产品

交付时间：2027 年 6 月 30 日

容积率：整体 1.7，二期小高层地块 1.4-1.6，低密属性突出

绿化率：30%-32%，台地式园林设计，中央景观轴 + 双公园景观

得房率：高层 78%-79%，小高层 80%-81%，洋房 82%-83%，空间利用率优异

总层高：高层 24-26F、小高层 17F、洋房 11F，楼栋错落排布，楼间距开阔

车位配比：1:1.26，全地下宽车位，含智能充电车位

社区整体规划与居住体验

项目整体抬高基底打造台地式社区，实现人车分流；规划约 3 万㎡TOD-PARK 生态公园、中央阳光草坪、风雨球场、水岸街区、室内休闲会所；配备 1500㎡恒温泳池、健身区、架空层泛会所，打造全龄休闲社交空间；采用微笑曲线现代外立面，大面积 Low-E 玻璃 + 铝板 + 金属线条，颜值辨识度高；智慧社区系统覆盖全社区，安防、云监控、智能停车全覆盖。

综合容积率 1.7、30%+ 绿化率，低密规划有效降低楼栋密度，保证采光通风与私密性，台地园林 + 生态公园双景观加持，居住静谧感、舒适度远超普通高层社区；TOD 立体空间设计，将住宅、商业、地铁、公园无缝衔接，实现城市与居住的融合。

先来说说主力户型——建面约110㎡的三室两厅两卫。

这套户型最大的亮点，是三开间朝南。客厅和两个卧室全部朝南，这在同面积段的产品中非常少见。

南向面宽接近10米，保证了室内全天候的采光和通风。

展示样板间实景图

厨房是U型设计，洗、切、炒动线流畅，空间利用率高。

两个卫生间都是明卫，主卧套房配备了独立卫浴和衣帽空间，充分保障了主人的私密性。

展示样板间实景图

如果说建面约110㎡的高层是“在经开留了一扇门”，那建面约142㎡三房两厅三卫洋房，就是在入门之后，给向往进阶生活的人准备了一份“大大的惊喜”。

而这，正是经开区洋房社区中的藏品级作品，整个社区已经实景呈现，所见即所得，在经开区堪称稀缺。

建面约142㎡的洋房，一梯两户的设计，公摊更小，居住的私密性和舒适度都更高。

约40㎡超大横厅，视觉冲击力非常强，这种尺度通常只在170㎡以上的户型才能见到。配合约5.05米的客厅开间，无论是家庭聚会还是日常会客，都显得气派十足。

展示样板间实景图

主卧采用奢华套房设计，配备独立主卫，为主人营造尊贵私密的独处空间。

三个卫生间完美解决了早晨抢厕所的尴尬，让三代同堂的生活互不干扰，秩序井然。

六、项目整体产品优势总结

国企 TOD 大盘：无锡地铁 + 京投 + 中铁四局三大国企开发，地铁上盖综合体，交付有保障，板块稀缺性强；

地段能级顶级：经开奥体核心，城市南进重点板块，配套全维成熟，生态、教育、交通、商业无短板；

低密舒适社区：容积率 1.7，洋房 / 小高层 / 高层组合，绿化率 30%+，台地园林 + 生态公园，居住舒适度高；

户型全能适配：99-189㎡全周期户型，空间利用率高，一梯一户、大横厅、双阳台等设计，改善属性突出；

精装高配无减配：国际一线品牌精装，三大件齐全，现代轻奢风格，品质稳定；

长期价值突出：板块规划兑现确定性高，地铁 + 奥体 + 生态加持，自住、保值、增值三重属性兼备。

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