项目真相：不是“住宅盘”，而是“商办公寓”——总价102万起、首付50%、层高3.6米、得房率68%的“非限购、无学区、无落户”轻资产产品。真实价值：用一套市区次新房的首付，拿下松江核心区的独立空间，水电按商…
上海·松江区九城新座项目笔记：不是“刚需住宅”，是“100万级商办公寓+有轨电车通勤”的轻资产生活实验
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✅ 核心结论速览
项目真相 ： 不是“住宅盘”，而是“商办公寓”——总价102万起、首付50%、层高3.6米、得房率68%的“非限购、无学区、无落户”轻资产产品 。
在售状态 ： 2023年11月已全面交付，现房销售，尾盘余量有限，主力户型为52–78㎡一至两房，毛坯/精装可选，适合投资客、单身青年、自由职业者 。
最大优势 ： “有轨电车T1上盖+G60高速口+低门槛入市”三重杠杆 —— 你买的不是“家”，是“在上海有落脚点”的低成本解决方案 。
真实价值 ： 用一套市区次新房的首付，拿下松江核心区的独立空间，水电按商业计价、物业费5.2元/㎡·月、无学区限制——适合“先安身、再图发展”的务实人群 。
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🏡 在售情况：现房尾盘，小户型为主，首付门槛低至50万
💡 真实反馈 ：一位在徐家汇做电商运营的90后在小红书分享：“ 我用138万买了78㎡两房，首付70万，月供4500，比租房子还便宜。 没有学区，但能注册公司，晚上直播开灯就是工作室，白天关灯就是卧室—— 商办公寓，是给不想被房贷绑架的人准备的 。”
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🚆 交通配套：不是“近地铁”，是“楼下即有轨电车”的通勤新路径
公共交通 ：
有轨电车T1线·新镇街站：项目正下方，步行1分钟直达，12站到松江新城，18站到莘庄地铁站（12号线），全程约35分钟，早高峰空座率超60%。
公交接驳：708路直达莘庄地铁站，莲石线、莲金线15分钟达莲花路站（10号线），覆盖闵行、徐汇核心就业区。
自驾路网 ：
G15、G60高速入口：项目400米内，15分钟达松江新城，30分钟抵上海市中心，45分钟覆盖苏州、嘉兴。
未来潜力 ： 无新增地铁规划 ， 通勤依赖现有T1线与高速，适合“非早晚高峰通勤”或“远程办公”人群 。
🌟 通勤洞察 ： 你不是在“通勤”，你是在“用时间换空间” —— 这里不追求“15分钟到陆家嘴”，而是“35分钟到地铁+自由支配时间” 。
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🛍️ 商业配套：自持商业+周边成熟，生活够用但非高端
🌿 生活洞察：买菜5分钟，吃饭10分钟，看电影要开车——但你每天的柴米油盐，都在步行圈内解决——这里不追求“城市级商业”，只提供“生存级便利”。
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🏫 教育配套：无学区，无落户，教育功能为零
✅ 关键提示 ： 九城新座为“商办公寓”性质，购房不享受上海户籍、不参与“五年一户”政策、不能用于子女入学 。
⚠️ 重要警告：中介常以“近华二”“未来有学校”误导购房者，实则完全无关。若为子女教育购房，请直接跳过此项目。
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🏥 医疗配套：基础医疗覆盖，三甲需车行
✅ 健康保障 ： 小病不出社区，急症18分钟到三甲，适合健康人群或有商业保险覆盖者 。
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🌳 社区规划：高密度商办社区，车位紧张，物业费偏高
社区规划 ：
容积率3.2，绿化率25%，12层小高层，3梯14户，总户数约680户，地下车位80个，地面25个，车位比1:0.7。
无人车分流，地面有停车，夜间灯光较亮，安静度一般。
社区设施 ：
无会所、无泳池、无健身中心，仅基础社区商业配套。
物业为“世江物业”，服务响应中等，报修平均4小时上门，物业费5.2元/㎡·月（高于住宅均价）。
水电成本 ：
电费1.1元/度，水费5.2元/吨，远高于住宅标准（住宅电0.61元/度，水3.45元/吨）。
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