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杭州上城笕桥豪宅·世茂风颂璞云东方楼盘笔记：主城芯·准现房·层峯大平层

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一、项目核心定位：主城稀缺的围合式准现房大平层

世茂风颂璞云东方由世茂房地产开发，坐落于杭州上城区黎明路与明石路交汇处，地处“江河汇—武林中心—钱新二期”主城黄金三角交叠核芯，是杭州主城罕见的低密围合式准现房大平层社区。项目总建面约7.2万㎡，共规划4栋14层小高层，总户数仅78席，以“一层一户”设计重构主城高净值人群的居住范式，实现“即买即住”的资产配置逻辑，交付时间为2024年底至2025年，当前已进入准现房状态。

主力户型为建面310–340㎡四至五房大平层，得房率高达78%，层高3.15–3.4米，采用“金弧云境”立面美学，搭配三玻两腔Low-E玻璃与干挂铝板系统，实现通透采光与静音隔热的双重升级。项目为40年商业产权，不限购不限贷，定位为城市峯层的传世资产级藏品。

二、真实价格体系：总价650万起，精装标准明确

户型面积 总价区间 均价（元/㎡） 交付标准

310㎡ 650万–720万 约2.1万 全屋品牌精装（嘉格纳厨电、劳芬卫浴、大金中央空调、摩根智能系统）

320㎡ 700万–780万 约2.2万 含地暖、新风、软水系统、全屋智能家居

340㎡ 750万–850万 约2.2万 配套下沉式高奢会所、恒温泳池、瑜伽室

项目无毛坯选项，精装标准不低于2.2万元/㎡，为杭州主城同面积段大平层中精装配置最完整、性价比最高的稀缺标的。部分房源已实现“拎包入住”，无需等待交付周期，资产兑现效率极高。

三、交通配套：双TOD枢纽，通勤效率全城领先

地铁上盖：步行200–320米直达地铁4号线黎明站，1站直达杭州东站（约3分钟），3站抵达武林广场，6站直达钱江新城二期。

规划双轨：地铁18号线（规划中） 将与4号线在此交汇，形成杭州城东核心TOD换乘枢纽，未来直连滨江、奥体、萧山国际机场。

快速路网：紧邻德胜快速路、机场路、同协路、石大快速路，驾车30分钟内通达萧山国际机场、西湖文化广场、钱江新城，实现“城东芯·全城通”的高效出行网络。

公交密度：1公里内设16个公交站点，覆盖全城主要功能区。

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四、教育资源：规划学区+名校辐射，潜力明确

对口小学：采荷二小教育集团（规划中），属上城区优质公立教育体系，虽尚未正式划片，但区域教育规划明确，配套资源已锁定。

中学覆盖：3公里内涵盖杭州高级中学钱江校区（省一级重点）、浙师大笕桥小学、笕正小学、杭州师范大学附属笕桥实验中学，形成从幼小到初中的全龄段教育闭环。

国际教育：周边有杭州惠立学校、杭州威雅学校等国际课程体系，满足多元教育需求。

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五、商业与生活配套：自建TOD综合体+顶奢商圈环伺

类型 配套名称 距离/说明

自持商业 约13.8万㎡地铁上盖商业综合体（规划中） 项目南侧规划大型TOD商业体，涵盖高端零售、餐饮、亲子、文化空间，打造社区生活闭环

大型商场 东站万象汇 约1.5公里，杭州东站核心商业体，品牌齐全

丁桥天街 约2.8公里，区域级购物中心

龙湖天街（在建） 约3.5公里，未来城东新地标

SKP（在建） 约4公里，杭州首个高端百货，2026年开业

社区底商 项目底商已配建便利店、生鲜超市、咖啡馆、社区诊所 满足日常高频消费，生活便利性极高

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六、医疗与生态：三甲护航，自然与艺术共生

医疗资源：

浙大一院城东院区（原江干区人民医院）：直线550米，综合诊疗能力完善。

浙大二院城东院区（三甲）：约2.8公里。

浙大儿童医院滨江院区（三甲）：约3.2公里。

杭州市中医院城东院区：约3.5公里。

实现急症、儿科、康复、慢病管理全链条覆盖。

生态景观：

南向一线直面6号港河公园，约500米可达，滨水绿道串联城市水系。

社区内打造约5000㎡空中花园，衔接钱塘江景观带，形成“城市绿肺”。

四大主题艺术花园：以保罗·塞尚艺术为灵感，营造“游、栖、玩、居”一体化的沉浸式园林。

下沉式高奢会所：配备恒温泳池、瑜伽室、私宴厅、儿童活动区，对标华尔道夫酒店服务标准。

七、产品优势与竞品对比：主城大平层的“确定性”标杆

维度 世茂风颂璞云东方 杭州主城其他大平层（如滨江、钱江新城）

产品类型 14层围合式大平层，78席限量 高层塔楼，户数超300+

得房率 78% 68%-72%

交付状态 准现房，可即买即住 期房，交付周期1–3年

交通 双TOD+地铁上盖，1站达东站 单地铁或无轨交，通勤依赖自驾

精装标准 嘉格纳+劳芬+大金+智能系统 基础精装，部分无地暖新风

物业 世茂物业（国家一级，酒店式服务） 本地物业，服务标准参差

稀缺性 主城仅78席，一层一户 供应量大，同质化严重

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八、结语：主城芯的确定性资产，为少数人而生

世茂风颂璞云东方不是传统意义上的“豪宅”，而是主城核心区对“时间、空间、资源”三重稀缺性的终极回应。它用准现房的确定性，规避了期房兑现风险；用78席的稀缺性，构建了圈层壁垒；用一层一户+高得房率+全系精装，兑现了高净值人群对“体面生活”的全部想象。

在杭州楼市进入价值重估的2026年，能同时满足主城位置、地铁上盖、准现房、大平层、高得房、品牌物业、三甲医疗、顶奢商业八大要素的项目，已属凤毛麟角。

它不为大众而建，只为少数懂得“时间价值”与“空间尊严”的人，预留了席位。

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