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昆山新塘里项目深度解析笔记（2025年10月更新）
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一、项目核心信息
【基本信息】
项目一共15栋
总占地面积：约3.4万方
总住宅建面：约3.95万方
总规划户数：188户
容积率：1.2
绿化率：35%
项目产品：叠加+平层
交付标准：毛坯
住宅产权：70年
得房率：80.3%
户型面积：平层185㎡，上叠208㎡，下叠224㎡
物业公司：蔚州物业
物业管理费：4.27元/平
交房时间：2024年11月
车位配比：1:2.6
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总车位：495个（30%的车位配备了充电桩）
开发商：同进置业与昆山北部新城集团联合开发（国企背书，品质保障）
位置：昆山市周市镇上新塘路6号（北部新城核芯板块）
开盘时间：2024年3月28日（现房销售）
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产品类型：
平层：185㎡（3房2厅3卫），赠送30㎡南向露台，总价420-460万元
上叠：208㎡（4房2厅4卫），赠送40-50㎡露台，总价530-580万元
下叠：224-363㎡（3房3厅4卫），赠送15-30㎡花园+50-140㎡挑高地下室，总价600-650万元
交付标准：毛坯交付，得房率80.3%，物业费4.27元/㎡·月（蔚洲物业）
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建筑面积约为224.6㎡3房3厅4卫的户型，下叠分为三层，地下一层，地上二层、（地下一层属于附带）
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建筑面积约为184.54㎡3房2厅3卫的户型，此户型都采用了一梯一户的专属设计，私密性及舒适性极高
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建筑面积约为208.45㎡4房2厅4卫的户型，上叠分为三层，地上四层、地上五层、地上六层（附带不上人屋面的大露台）
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二、不可复制的稀缺性
低密标杆：容积率仅1.2（板块内绝版），35%绿化率，14栋5-6层建筑，188户纯改善社区
空间附加值：
下叠4.95米挑高地下室可改造为影音室/酒窖
上叠露台实现星空花园梦想
平层18米南向露台打造空中庭院
政策红利： 2024年昆山"以旧换新"计划优先支持本项目
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新塘里置业顾问：
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三、立体交通网络
公路：青阳路/迎宾路3分钟接驳中环北线，沪宜高速入口3公里（上海方向30分钟）
轨交：规划K1线对接苏州轨交11号线（2026年通车）
公交：231路/230路直达昆山主城区
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四、全维生活配套
配套类型具体资源距离/车程商业万科商业街区（一路之隔）、万达广场、万象汇，教育华城美地小学（省重点）、周市中心小学、周市高级中学（公办）1-3公里医疗昆海医院（三甲）、周市康复医院（苏州唯一公立康复医院）3公里内生态周市体育公园（昆山第二大湿地公园）、128亩樱花园、尉州广场步行可达
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五、市场定位与客群分析
竞争优势：
板块内唯一1.2容积率叠加社区
国企开发商+现房销售（规避期房风险）
赠送面积最高达140㎡（实际使用率超120%）
昆山新塘里
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