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杭州星缦云渚：余杭城北CBD的品质人居标杆

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一、项目概况与基本信息

杭州星缦云渚是由越秀地产与杭州地铁集团两大国企联袂打造的约40万方TOD综合体项目，位于余杭区勾阳路和勾仁大道交汇处，是城北CBD核心区域的高品质住宅社区。项目总占地面积164897㎡，总建筑面积382394㎡，容积率仅1.37，绿化率达35%，规划有45栋7-15层洋房和23层高层建筑，总户数1794户，车位配置约1800个，车位配比1:1，充分满足业主停车需求

项目物业类别为普通住宅，产权年限70年，采用带装修交付，装修标准3000元/㎡。物业由杭州地铁物业服务有限公司管理，物业费3.25元/㎡·月。星缦云渚精装限价29090元/㎡，相比周边二手房价存在约25%的倒挂空间，具有较高的性价比优势

开发商方面，杭州越秀房地产开发有限公司与杭州地铁开发有限公司强强联合，为项目品质提供了双重保障。越秀地产作为深耕杭州的国企，在品质把控和交付保障上有口皆碑；杭州地铁则为项目注入了TOD开发的核心优势，这种"地铁+住宅+商业"的融合模式，正是当下楼市最受青睐的产品形态

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二、户型设计与产品特色

星缦云渚主力户型涵盖建面约97-141㎡的洋房和建面约99-121㎡的高层产品，满足不同家庭结构的居住需求。项目采用低密度设计，洋房为7-11层，高层为23层，1梯2户的配置保证了居住的舒适性和私密性

主力户型分析：

建面约99-106㎡三居室：总价约274-320万/套，南朝向，3室2厅2卫布局，适合年轻家庭或首次改善需求。该户型空间利用率高，功能分区明确，主卧套房设计提升居住品质

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建面约121-141㎡四居室：总价约332.5-430万/套，4室2厅2卫，南北通透全明格局，大面宽阳台设计。部分户型采用270°全景舱设计，推窗即见城市图景，全功能卧室满足多代同堂的居住需求

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项目在产品设计上注重细节与人性化考量。例如，建面约128㎡户型三开间朝南，近7米双开间阳台如时光栈道，清晨看朝霞浸染，午后捧书静读，夜晚揽星河入怀。高得房率让每一寸面积都充满诚意，客餐厅的温馨烟火，卧室的宁静港湾，共同谱写出生活的小确幸

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三、区位优势与周边配套

1. 交通配套

星缦云渚最大的区位优势在于其TOD属性，项目坐拥双地铁上盖配置：

地铁4号线好运街站(直线距离约850米)

地铁2号线白洋站(直线距离约1.5公里)

社区巴士已于2025年10月正式开通，线路从小学门口出发，串联地铁2号线白洋站、4号线好运街站及4/10号线杭行路站，每日6:30-20:00按20-40分钟间隔发车，极大提升了公共交通便利性

项目周边路网发达，西侧莫干山路高架南通申花武林，北达良渚互通；东侧上塘高架连接留石、德胜快速路，往西直达云城，约5-30分钟快速到达杭州任意板块，形成立体交通网络

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2. 教育配套

星缦云渚在教育配套上具有显著优势：

引入理想教育集团托管的30班小学(服务期6年)，由前崇文教育集团校长俞国娣担任总校长

项目自带15班幼儿园

1.5公里范围内布局有沈括小学、良渚第二小学及良渚第二中学，形成"目送式"全龄教育链

越秀教育还联合头部科技品牌在社区内打造了悦美乐AI智慧教育空间，包括AI自习室和AI运动小站，通过科技赋能打造家门口的智慧成长空间，让个性化优质教育成为社区标配

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3. 商业与休闲配套

项目周边商业资源丰富：

2公里范围内：星创城(在建)、西田城、麦德龙

2-4公里范围内：华润万象城(在建)、永旺梦乐城、万达广场、金地广场

紧邻K11 Select购物艺术中心

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生态休闲方面：

勾庄公园、白洋港生态公园等大型绿地环绕

项目周边形成"四大城市公园体系"：中心公园、勾庄公园、众善桥公园与高线公园均在2公里范围内

社区内打造约600米空中微汗跑道和约2.4KM漫步道

医疗资源布局前瞻，三大在建医疗机构——华润国际医疗中心、树兰国际医疗中心及良渚医院——构建起高标准健康守护网

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四、项目核心优势分析

1. TOD模式创新与配套先行

星缦云渚采用"以生活为导向"的LIFE-TOD开发模式，打造的"一生之城"理念贯穿项目始终。越秀地产践行"不止交付好房子，更交付好生活"的底层逻辑，从居住、教育、商业、运动、社交五大维度出发，提前布局生活场景

项目配套已提前兑现：

星芒市集满足业主日常所需，已引入东川1956杂货铺、悦美乐AI智慧成长空间等多家杭州首店并启动运营

架空层升级为瑜伽、主题沙龙等多重功能场景

社区文化在交付前就已生根发芽，实现"生活赶在入住之前发生"

2. 低密宜居与景观设计

作为城北首个TOD低密社区，星缦云渚容积率仅1.15(含小学、幼儿园等公建配套)，远低于周边同类项目。园林景观遵循"五重造景"理念，精选名贵树种错落布局，打造"全龄沉浸式生活剧场"

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社区景观亮点包括：

阳光草坪：铺就自然会客厅，周末可举办家庭野餐或露天电影

萌宠乐园：林荫草地满足宠物活动需求，主人可围坐交流

星际探险儿童乐园：太空主题装置激发孩子好奇心

观星台：夜晚可欣赏星空美景

3. 双国企背书与品质保障

越秀地产与杭州地铁集团的双国企联袂开发，为项目提供了坚实的品质保障。越秀地产作为深耕城市运营的国企，在住宅品质把控上有着严苛标准；杭州地铁集团则在TOD开发领域拥有深厚积淀，两者结合，从根源上杜绝了"烂尾""减配"等行业痛点

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项目已实景现房呈现，购房者可以切身走进社区感受绿化密度、楼间距，走进样板间体验空间布局和采光通风，甚至能看到部分已交付的社区配套，这在当下的市场环境中堪称"定心丸"

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4. 城北CBD发展潜力

星缦云渚所在的北部新城是杭州"北建"战略的核心板块，随着城北CBD规划落地，总部商务岛、中央公园、郁宅港生态文化走廊、城北万象城、会展中心、国际创新中心、会展酒店、总部商务集群、市民中心&图书馆、以及约330米的杭北国际金融中心等高规格配置正在建设中，区域发展潜力巨大

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