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吴江松陵蓝城垂虹桃花源楼盘笔记（2025年11月版）

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一、项目核心标签

开发商：蓝城集团与吴江城投联合开发

位置：吴江东太湖度假区笠泽路北侧、新开河西侧（紧邻垂虹桥及京杭大运河）

规模：占地3.2万㎡，容积率1.05，地上总建面3.4万㎡，共46户

产品规划：

独栋：3栋，约450㎡/栋（已售罄）

双拼：16套，340-360㎡/套

合院：27套，250-310㎡/套（主力在售）

价格区间：备案均价约54000元/㎡，总价1052万-2652万元/套

交付时间：2027年12月（毛坯交付）

物业：蓝城自有物业团队

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二、产品差异化解析

维度独栋双拼合院（主力）定位顶豪收藏家族传承文化雅居设计亮点全定制私家园林类全套房布局苏式围合院落附赠空间地下室+庭院花园+露台天井+巷弄景观核心卖点稀缺性+私密性270°采光运河文化沉浸体验

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三、交付标准与配置

建筑工艺：香山帮非遗技艺，金丝楠木雕刻、砖雕12道工序

园林设计：苏州桃花源原班团队打造，全园八景（垂虹秋月、泰安夕照等）

低密优势：容积率1.05，部分区域低至0.65，吴江主城近9年最低密宅地

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四、市场反馈与稀缺性

去化动态：首开去化超70%，独栋产品已售罄，合院主力户型250-310㎡持续热销

政策红利：苏州限售政策取消，资产流动性提升

稀缺性：整个社区仅46户，每一户均为藏品级住宅，土地资源稀缺

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五、配套资源图谱

文化：零距离垂虹桥、华严塔、盛家厍老街（2300年历史）

交通：笠泽路主干道，多路公交线路（94路、722路等），距轨道交通4号线约1.8公里

生态：京杭运河环绕，垂虹景区步行可达

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六、产品力深度解析

合院250-310㎡：

苏式围合院落设计，融合运河文化元素

天井与巷弄景观营造传统街巷氛围

独栋450㎡：

全定制私家园林，地下室与庭院双重空间

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七、投资价值研判

项目以“低密中式合院+独栋”组合填补吴江顶豪市场空白，独栋产品因政策限制（禁墅令）具备长期升值潜力，合院则吸引文化雅居客群。建议关注2025年底加推的双拼产品。

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