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无锡梁溪区上源府

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无锡梁溪区上源府楼盘笔记（2025年10月版）

一、项目核心标签

开发商：广益建发与旭辉建管联合开发（国企背书）

位置：梁溪区天鹏西路与通沙路交叉口东北侧（梁溪科技城板块）

规模：占地约7.2万㎡，总建面约11.5万㎡，容积率1.6，绿化率41%

产品规划：

楼栋类型：16栋17-18层精装小高层，两梯四户设计

主力户型：

89㎡：三室两厅一卫（总价约195万起）

99/108/118㎡：三室两厅两卫（总价220-270万）

136㎡：四室两厅两卫（总价约310万）

价格区间：均价约22000元/㎡，总价180万起

交付时间：2026年6月30日（精装交付）

物业：无锡商友物业管理，物业费3.4元/㎡

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二、产品差异化解析

维度小高层产品定位城市新贵菁英改善设计亮点全系精装+中央围合式布局得房率约85%（含赠送面积）核心卖点低密社区+超百米楼间距

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三、交付标准与配置

精装标准：2200元/㎡（含中央空调、新风、地暖）

公区配套：

约2500㎡全维会所（恒温泳池、健身房、私宴厅等）

三进归家礼序+10米星空顶大堂

“三轴六心五园”园林设计，最大楼间距近百米

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四、市场反馈与稀缺性

去化动态：2025年2月首开17#、18#楼，部分户型已售罄，136㎡为稀缺大户型。

政策红利：享受无锡限购松绑+公积金利率下调（首套2.6%）双重利好。

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五、配套资源图谱

交通：紧邻通江大道、江海快速路，未来通益路直通解放路

商业：1.5公里达圆融广场，3公里内覆盖万达广场、碧乐城

教育：广新小学（500米）、广丰中学（820米），北侧规划九年一贯制学校

生态/医疗：周边6大城市公园，3公里内覆盖无锡市第五人民医院

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六、产品力深度解析

89㎡户型：

三室两厅一卫设计，总价门槛低（约195万）

南向双开间，适合刚需家庭

136㎡户型：

四室两厅两卫，楼王产品（总价约310万）

南北通透+双套房设计，改善首选

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