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上海·张江金茂府项目笔记：科技精英的“会呼吸的家”——不靠学区，靠系统
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✅ 核心结论速览
在售状态 ： 建面92–138㎡精装洋房 、 少量叠墅 ， 总价570万–1000万元 ， 预计2026年12月交付 ， 得房率75%–81% ， 物业费5.98元/㎡·月 ， 金茂自持物业，一级资质 。
最大优势 ： “金茂府3.0五衡科技系统”+“张江科学城核心腹地”+“低密洋房+人车分流”+“21号线在建800米” ，是 浦东内环外唯一能用“科技系统”解决“干燥、噪音、温差、空气污染”四大居住痛点的精英住宅样本 。
区位真相 ： 不是“远郊”，是“中国硅谷的居住答案” —— 不拼通勤距离，拼的是“每天回家后，能不能真正放松” ， 适合张江药谷、集成电路、AI企业中高收入家庭 。
真实价值 ： 600万级买“恒温恒湿+新风净水+静音社区+科技会所” ，在张江，这是 目前唯一能“住得像实验室一样精密，活得像度假村一样松弛”的改善型产品 。
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🏡 在售情况：真实户型与价格清单（2026年2月更新）
💡 真实反馈 ：业主晒图：“138㎡四房，冬天室内22℃不吹风，孩子在客厅光脚跑，PM2.5显示12，比户外低80%。每天下班回家，像进了空气净化舱。”
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建面约100㎡3房2厅2卫▼
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建面约188㎡上叠户型图▼
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建面约192㎡中叠户型图▼
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建面约198㎡下叠户型图▼
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建面约216㎡下叠户型图▼
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建面约198㎡中墅户型图▼
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建面约206㎡中墅户型图▼
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🚇 交通配套：双轨交+高架，通勤靠“效率”而非“距离”
地铁 ：
11号线“康新公路站”：直线距离约2.5公里，自驾/公交约8–10分钟，直达陆家嘴（35分钟）、龙阳路（20分钟）。
21号线“申江南路站”（在建）：步行约800米，预计2027年通车，4站直达张江科学城核心区，15分钟到张江高科站，未来通勤将压缩至20分钟内。
自驾 ：
度假区高架入口仅1.2公里，5分钟上高架，15分钟到张江科学城核心区，25分钟到陆家嘴，30分钟到浦东机场。
外环高速（S20）：3分钟接入，通勤半径覆盖全浦东。
公交 ：
浦东24路、1051路、1102路覆盖项目周边，接驳地铁+科学城通勤专线，通勤选择多元。
🚇 通勤洞察 ： 不是“地铁盘”，是“未来地铁+高效自驾”双引擎通勤系统 —— 现在靠车，未来靠轨，2027年通勤效率将跃升30% ， 是张江打工人“时间自由”的关键资产 。
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🏫 教育配套：无划片，但资源密度高，政策需警惕
✅ 关键提示 ： 无直接划片，需按“统筹入学”政策申请 ， 但张江板块生源密集，入学保障强 。
⚠️ 注意 ： 2026年入学家庭需提前3年落户+实际居住 ， 建议购房前确认户籍迁入时间与政策窗口期 。
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🛍️ 商业配套：科学城自带消费力，社区商业已成型
🌟 生活体验 ： 不靠“K11”造势，靠“科学城10万高知人口”自然形成的消费生态 —— 买菜、喝咖啡、遛娃、看电影，全在1.5公里内完成 ， 生活节奏与工作节奏高度同频 。
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🏥 医疗配套：三甲覆盖合理，高端医疗有保障
✅ 健康保障 ： 4公里内覆盖两家三甲医院 ， 无在建新院，但现有资源已满足高端医疗需求 ， 老人慢病管理、儿童就医、急症处理，全部无忧 。
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🌳 社区规划：科技住宅的“隐形天花板”——不是豪宅，是健康系统
社区规划 ：
容积率1.6，绿化率35%，总户数690户，5–9层洋房为主，少量叠墅，1梯2户，纯住宅低密社区。
人车分流：地面无车位，全地下停车，车位配比1:1.2，无车流干扰，儿童可安全奔跑。
社区设施 ：
“一环七园三巷”景观体系，1800㎡下沉式会所，恒温泳池+儿童专属泳池+高端健身房+兰心瑜伽室+茶室+会客厅，全天候开放。
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