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吴中城南龙湖东吴原著楼盘笔记（2025年10月版）
一、项目核心标签
开发商：龙湖地产与建华地产联合开发
位置：吴中区长桥街道太湖西路北侧、西塘河东侧（紧邻吴中区政府）
规模：占地约7.76万㎡，容积率1.3，绿化率30%
产品规划：
联排别墅：6栋3F，建面305-550㎡，毛坯交付
叠加别墅：9栋4F，建面205-325㎡，下叠带地下室
洋房：6栋8-11F，建面145-189㎡（含3栋第四代空中院墅），精装交付（装标3000元/㎡）
价格区间：
联排总价1448-1856万元，叠墅441-720万元，洋房441-1052万元
交付时间：2026年
物业：龙湖智慧服务
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二、产品差异化解析
维度联排别墅（大隐系列）叠加别墅（观承系列）洋房（达观/观宸系列）定位顶豪收藏高端改善轻奢改善设计亮点独门独院+6.9米地下挑空下叠南向面宽9.7米第四代空中院墅（189㎡）得房率实际使用668-738㎡实际使用333-353㎡约85%（含赠送）核心卖点私家码头+下沉庭院挑空赠送+多功能地下室270°环幕视野+垂直绿化
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三、交付标准与配置
精装标准：
洋房：日立中央空调+菲斯曼地暖+兰舍新风，厨卫配置方太/科勒
叠墅/联排：毛坯交付，预留智能家居接口
公区配套：
1500㎡原著会馆（恒温泳池、私宴厅、茶室等）
社区内规划八大隐逸空间，融合江南文化元素
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四、市场反馈与稀缺性
去化动态：首开联排别墅12套仅1套可售，洋房189㎡空中院墅去化超70%
政策红利：享受苏州限购松绑+公积金利率下调（首套2.6%）
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五、配套资源图谱
交通：500米至地铁3/4号线宝带路站，1站换乘2号线
商业：1公里内龙湖东吴天街、吴中万达广场
生态：西塘河景观带+五龙桥公园
教育：吴中实验小学、城西中学（学区以教育局划分为准）
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六、产品力深度解析
联排305㎡：
6.9米地下挑高+80-310㎡私家院落，实际使用面积达738㎡
洋房189㎡：
第四代住宅设计，南向双套房+空中花园，得房率85%
联排别墅：毛坯交付，均价32141元/㎡，总价1447.87-1855.81w
叠加别墅：毛坯交付，备案总价441-720万元
洋房产品：精装交付（装标3000元/㎡），备案总价441-1052万元
最新取证房源（9月）显示，首批12套联排仅1套可售，市场认可度极高
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