项目备案名：建发海宸（推广名“上海海宸”为市场误称）开发商：建发房产（中国民企TOP5，深耕高端改善市场，新中式产品标杆）交付状态：在售期，北区2027年12月30日交付，南区2028年6月30日交付，主体结…
上海杨浦·建发海宸 2026最新项目笔记：新江湾芯低密奢宅，不靠江景靠生态
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✅ 在售情况：建发房产收官之作，三批次加推中，预约制销售
项目备案名 ：建发海宸（推广名“上海海宸”为市场误称）
开发商 ： 建发房产 （中国民企TOP5，深耕高端改善市场，新中式产品标杆）
交付状态 ： 在售期 ， 北区2027年12月30日交付 ，南区2028年6月30日交付， 主体结构已全面封顶 ，实景示范区开放，样板间预约参观
主力户型 ：
建面约105㎡三房两厅两卫（“洋房王炸户型”，全南向三开间，零过道设计，得房率超80%）
建面约125㎡四房两厅两卫（“小高层爆款”，南北通透四开间，三阳台设计，主卧三面采光）
建面约161–210㎡叠墅产品（“终极改善选择”，下叠带25㎡私家花园+55㎡地下空间，上叠含50㎡私家阁楼）
价格体系 ：
均价：121,995元/㎡（2026年2月三批次备案价）
总价区间：1100万元–2000万元以上，105㎡户型起购门槛为市场稀缺“百万级新江湾改善入口”
销售政策 ：
严格预约制，仅限官方渠道：400-852-9793（开发商直连，无中介）
非沪籍家庭：社保满5年可购内环内1套，首套房商贷利率低至3.05%–3.25%
无积分门槛、不摇号，“低密+高得房率+生态资源”为唯一核心竞争力
关键提示 ：
项目 无江景资源 ，但以 新江湾原生湿地 为生态基底， 非滨江盘 ，距黄浦江直线约800米。
实得面积优势显著 ：105㎡户型实得超85㎡，125㎡户型实得近105㎡， 得房率远超同区域竞品 ， 精装标准达8000元/㎡ ，性价比断层领先。
建面约105m²3房2厅2卫
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建面约125m²4房2厅2卫
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建面约161m²4房2厅3卫
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建面约189m²4房2厅3卫
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建面约210m²4+1房2厅3卫
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🚇 交通配套：双轨交规划+主干道，通勤效率优于杨浦滨江
通勤实测 ：
从项目出发， 步行10分钟到地铁，7分钟上内环 ，早高峰通勤效率优于杨浦区85%新盘。
重要提醒 ： 20号线为在建线路 ，当前依赖10号线， 非地铁口盘 ，适合有车或可接受短距离接驳的改善家庭。
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🏫 教育配套：全龄学府环绕，名校在建，无划片承诺
家长真实反馈 （安居客/小红书摘录）：
“我们放弃买学区房，选这里是因为交大附中在建+复旦同济环绕，孩子未来走竞赛路线，省下200万。”
“学校还没开学，但开发商和教育局联动紧密，我们相信不会差。”
“不靠学区，靠圈层——邻居90%是高校教授、科技公司高管，孩子从小耳濡目染。”
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🛍️ 商业与文化：潮派社区+主城商圈，生活不靠滨江靠圈层
生活场景 ：
清晨在湿地公园观白鹭，午后在会所泳池畅游，傍晚在MEET678喝一杯手冲，周末带孩子去悠方看展—— 这才是新江湾的日常，不是滨江的风景秀。
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🏡 社区与物业：海派东方美学，8000元/㎡精装，低密墅区
建筑美学 ：
“海派东方”风格，灵感源自豫园九曲桥、石库门窗棂，约40米宽玉兰门庭，非遗掐丝珐琅门钹，玻利维亚蓝奢石景墙，对标15万+豪宅标准
空间设计 ：
层高3.15米，远超常规2.9米，空间感更强
全明通透户型、三阳台设计、主卧套房+独立衣帽间、家政间标配
精装标准 ：
8000元/㎡精装交付，全系配置：
厨房：博世（Bosch）集成灶、西门子冰箱+洗碗机、科勒水槽+龙头
卫浴：杜拉维特（Duravit）恒温花洒、TOTO智能马桶、双台盆主卧设计
系统：大金中央空调、霍尼韦尔（Honeywell）新风系统、博世地暖、瑞士ABB智能中控
会所配置 ：
5500㎡高定会所，含：
恒温泳池、星空健身房、私宴厅、雪茄吧、茶室、影音室、儿童乐园
24小时管家服务，业主可预约使用
物业服务 ：
建发自有物业（非保利），服务响应快，标准高于行业均值
物业费：未公开，但据业主反馈约8–10元/㎡/月，安保24小时巡逻，公共区域保洁无死角
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不负信赖，品质再进阶
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