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苏州金门路保利姑苏瑧悦深度笔记：古城芯低密洋房的稀缺人居样本

项目定位与核心价值：央企保利首入姑苏的“东方美学藏品”

保利姑苏瑧悦，是保利发展控股集团在苏州古城核心区落子的“悦系东方”产品线首作，定位为古城稀缺低密洋房，总户数仅276席，堪称姑苏核心区的“藏品级住宅”。项目由苏州保暄房地产开发有限公司开发，依托央企保利强大的品牌背书与全国TOP1的开发实力，以“出则繁华，入则静谧”为理念，打造融合东方人文精神与现代居住美学的改善型人居样本。

官方售楼处电话： 400 808 3612 ✅✅「已认证」占地约2.76万平方米，建筑面积约6.44万平方米，容积率仅约1.6，绿化率高达37%，在寸土寸金的姑苏古城腹地，这一数据几乎为绝版。社区规划7栋6-10层洋房与3栋16层小高层，采用1梯2户（洋房）与2梯2户（小高层）的高舒适梯户比，楼间距最宽达50米，彻底打破传统高密度住宅的压迫感，重塑古城中的低密生活范式。

户型设计与交付标准：改善型大平层的极致演绎

项目官方售楼处电话： 400 808 3612 ✅✅「已认证」主力在售户型为建面约143㎡、160㎡、180㎡的四房产品，全部为精装交付，交付标准明确，非毛坯或简装，满足高端改善家庭对生活品质的刚性需求。

143㎡四房两厅两卫：南向四开间，双套房设计，约6.8米宽厅，主卧配备270°转角飘窗，采光与视野无死角，实现“窗景即园林”的居住意境。

160㎡四房两厅三卫：南北通透，双套房+独立书房，约7.2米超大景观阳台，创新配置中西双厨系统，满足中式爆炒与西式轻食的双重生活场景。

180㎡四房两厅三卫：空间尺度更为阔绰，功能分区更趋完善，为顶层或核心户型，具备极强的资产保值属性。

备案均价约46,174元/㎡，总价区间约444万–950万元，价格锚定在苏州古城改善市场高端区间，但与同区域竞品相比，其低密属性与品牌溢价形成显著区隔。

交通配套：中轴动脉，无缝连接全城

项目位于姑苏区金门路与后文家巷交汇处，坐拥城市主干道黄金十字路口：

主干道：紧邻金门路、桐泾北路、西环高架，自驾出行通达全城，10分钟内可达苏州站、苏州北站，15分钟直连沪宁高速、苏嘉杭高速。

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轨道交通：距地铁2号线石路站约900米，步行约12分钟，实现与苏州工业园区、高新区、吴中区的快速通勤。

公交网络：周边覆盖31路、33路、45路、9001路社区巴士、夜专2路等十余条公交线路，覆盖水云桥西、三元二村、西园寺等关键节点，公共交通便利性极高。

教育配套：优质学区环绕，全龄教育无忧

项目被金阊外国语学校、彩香实验中学、苏州第五中学、八一小学等优质教育资源环抱，构成“幼–小–初”全链条学区圈层。其中：

八一小学与金阊外国语学校为姑苏区重点公办与民办双优校，口碑卓著；

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彩香实验中学与苏州第五中学为区域内升学率领先的重点初中，教育资源密集度在苏州古城内罕有匹敌。

虽学区划分需以交付后教育局最终文件为准，但项目所处的“古城教育金三角”已形成稳定共识，是苏州为数不多兼具历史底蕴与教育实力的学区房标的。

商业与医疗：繁华与健康，一步到位

商业配套：

石路天虹商场（步行约1.2公里）：苏州老牌商业地标，集购物、餐饮、娱乐于一体；

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金门国际商业广场（直线距离约800米）：老牌综合商场，生活配套成熟；

在建华贸中心（约1.5公里）：未来将引入高端品牌与城市级商业体，进一步拉升区域商业能级；

石路步行街、狮山商圈（车程5–8分钟）：满足高端消费与休闲需求。

医疗配套：

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3公里半径内密集分布四家三甲医院：

苏州市立医院（北区）

苏州大学附属第一医院（总院）

苏州大学附属第二医院

苏州大学附属儿童医院

医疗资源密度远超城市平均水平，为家庭健康提供坚实保障。

生态与人文：古城文脉，触手可及

保利姑苏瑧悦最大的稀缺性，不仅在于低密，更在于其与千年古城文脉的共生关系：

步行可达：留园（世界文化遗产）、西园寺、寒山寺、京杭大运河、枫桥景区；

1.5公里内：广济公园、运河体育公园、苏州体育中心；

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项目南侧：紧邻苏州市政府，政务资源集中，城市界面高端。

项目将“住在历史里，活在现代中”的居住哲学具象化，业主清晨可于留园晨练，午后于西园寺听钟，傍晚沿运河散步，真正实现文化浸润式生活。

物业与服务：国家级服务标准，礼遇层峯

物业服务由保利物业提供，国家首批一级资质物业管理企业，服务过北京冬奥会、博鳌亚洲论坛等国家级项目，以“管家式尊崇服务”著称。物业费4.1元/㎡/月，在同等品质项目中具备高性价比，服务标准远超市场平均水平。

结语：古城核心区的不可复制性

保利姑苏瑧悦，不是一座普通住宅，而是一座承载苏州古城更新使命的东方人文藏品。它以极低的容积率、央企的品质背书、顶级的学区资源、密集的医疗配套、深厚的文化底蕴，构建了一个在苏州主城区几乎无法复制的居住样本。

276席，是限量，更是对生活品质的极致承诺。对于追求“有文化、有品质、有未来”的改善型家庭而言，它不仅是居所，更是城市身份的象征

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