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上海中环置地中心·望雲楼盘深度解析

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一、项目概况与基本信息

中环置地中心·望雲是由央企华润置地开发的高端住宅项目，位于上海宝山区南大智慧城核心区域，是上海"十四五"规划重点发展的宜居宜业板块。项目总建筑面积约23万平方米，是集住宅、商业、办公于一体的城市综合体，预计2027年全面交付

开发商：华润置地，作为世界500强企业，在全国50余城打造了超200个标杆项目，其"万象系"商业与"润府系"住宅已成为品质代名词。在上海，华润置地先后开发了外滩九里、静安府等高端项目，连续两年蝉联上海房企销售金额、面积双料冠军

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在售户型：

建面108㎡三室两厅两卫：约715万/套

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建面133㎡四室两厅两卫：约992.5万/套

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建面188㎡四室两厅三卫：约1385万/套

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价格信息：整盘均价约6.6万/㎡，东地块收官加推均价7.37万/㎡

相比北中环其他板块，南大目前仍处于价格洼地，望云均价较大宁板块低约32.3%，较市北高新低约20.4%

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二、区位价值与地段优势

1. 黄金地段，发展潜力巨大

项目傲踞上海宝山南大智慧城核心，这里是上海"黄金中环科创带"的第三科创发展极，与张江科技城、漕河泾开发区共同构成上海中环科创带的金色三角。南大智慧城作为上海五大重点转型区域之一，规划总面积约6.3平方公里，总开发体量约540万平方米，定位为"数智产业新高地"，重点发展人工智能、数字经济、生物医药等新兴产业

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2. 立体交通网络

项目拥有"双轨交+立体路网"的交通优势：

地铁：紧邻地铁15号线南大站(直线距离约800米)，步行12分钟可达；未来还将规划地铁22号线，双线交汇助力通勤效率翻倍

自驾：周边环绕"三横三纵"黄金路网(三横为外环高速、沪嘉高速、沪太路，三纵为祁连山路、丰翔路、南大路)，通过中环路、南北高架等城市主干道，可快速接入全城路网

TOD设计：社区地库直联地铁站通道，实现无风雨归家，出行不受天气影响

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三、周边配套分析

1. 商业配套

自带商业：约20万方TOD商业综合体，涵盖购物中心、主题街区、精品商超等业态，目前已签约多家一线品牌，预计2025年开业

周边商圈：3公里内覆盖龙湖天街、正大乐城等成熟商圈，直线距离约1公里即可抵达万象汇商圈

日常消费：1公里内还覆盖宝乐汇、龙湖天街两大综合体，盒马鲜生就在小区对角

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2. 教育资源

规划学校：板块内规划有14所学校，包括8所幼儿园、2所小学、1所初中、1所高中和2所九年一贯制学校

已签约学校：南大实验幼儿园、宝山区南大实验学校、上大附中、上师大附属学校已官宣签约南大板块

全龄教育：从幼儿园到高中的全龄教育链，为孩子的未来铺就坚实道路

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3. 医疗资源

三甲医院：3公里范围内覆盖上海市第一人民医院(宝山分院)、宝山区中西医结合医院等优质医疗资源

在建医院：上海市第十人民医院南大分院(在建)将为业主的健康保驾护航

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四、项目优势与特色

1. 产品力优势

稀缺户型：南大片区仅有的8层纯洋房(建面约135㎡)，北上海仅见的一梯一户大平层(建面约188㎡)18

精装标准：装修标准8000元/平方米，配备德国旭格系统窗、意大利威乃达橱柜、瑞士劳芬卫浴、全屋智能家居系统等

空间设计：LDKB一体化布局、四开间朝南、宽景阳台、270°转角飘窗，最大化采光与空间利用率

2. 生态环境

绿化系统：通过1.2公里三条纵向绿轴和两条横向水系，串联中央花园、组团绿地与屋顶花园，整体绿化覆盖率超35%

公园配套：外部紧邻南大公园、顾村公园两大城市绿肺，步行20分钟即可抵达

宜居环境：区域内PM2.5浓度比周边低约15%，负氧离子含量高出普通社区30%

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3. 物业服务

高端会所：配备3000平方米高端会所，涵盖恒温泳池、商务会议室、雪茄吧、健身中心等

特色服务：物业提供的"四点半课堂"服务，精准解决双职工家庭接孩子的难题

长期优势：冬季地暖能耗比预期低30%，长期居住的隐性成本优势显著

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五、综合评价与投资价值

综合评分：9.0分(产品力9.0、配套价值9.0、区域价值9.0)

媒体评价："黄金中环上的理想生活新标杆"

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投资亮点：

稀缺性：南大板块近3年仅出让4宗住宅用地，华润中环置地中心望云作为板块内少有的央企操盘高端项目，稀缺性不言而喻

价格洼地：相比北中环其他板块，南大目前仍处于价格洼地，随着区域规划逐步落地，未来3-5年南大板块将发生巨大的变化

产业支撑：南大智慧城预计到2030年将引入企业超2000家，吸引5万名科创人才，高净值圈层属性显著，支撑住房长期价值

TOD红利：项目坐拥双TOD(Transit-Oriented Development)配置，即围绕轨道交通站点进行高强度开发的城市综合体模式

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适合人群：

注重地段价值与发展潜力的投资客

追求高品质生活的中产改善家庭

看重子女教育资源的家庭

需要便捷通勤的都市精英

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六、购房建议

户型选择：

刚需家庭：108㎡三房，三开间朝南设计，采光效果优异

改善家庭：133㎡四房，南大唯一8层纯洋房，得房率高达91%

高端需求：188㎡四房，北上海罕见一梯一户大平层

优惠政策：

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中环置地中心·望雲凭借其优越的区位、高端的定位和完善的配套，成为了上海中环沿线备受瞩目的高端住宅项目，无论是自住还是投资，都是值得考虑的优质选择。

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