双央企品质：保利置业与中铁置业联合开发，现房状态降低购房风险地铁上盖：距S1线菉葭站仅300米，实现苏昆沪同城生活圈高得房率：79%-81%得房率，部分户型附赠设备平台可扩容智慧社区：配备智能门锁、智能化云可…
昆山明玥逸庭项目深度解析
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明玥逸庭是由保利置业集团与中铁置业两大央企联袂打造的品质社区，位于昆山市陆家镇陈巷路188号，紧邻S1线菉葭站(步行约300米)。 项目占地约6.98万㎡，总建面21.97万㎡，容积率2.3，绿化率35%，规划15栋17层小高层，共1292户，车位配比1:1.25(全地下车位1618个)。
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基础数据
开发商：保利置业与中铁置业联合开发(双央企背景)
物业公司：保利物业(一级资质)
物业费：2.98元/㎡·月
交付标准：精装现房(含中央空调、智能门锁等)
交付时间：2024年8月已交付
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产品与户型
建筑形态
项目规划15栋17层小高层，采用2梯3户/2梯2户设计，层高2.9米，楼间距约50米，注重采光与自然通风。
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主力户型
户型面积格局总价区间核心卖点
95㎡3室2厅1卫150-160万全明格局，79%得房率，适合首置家庭
119㎡3室2厅2卫185-210万81%得房率，主卧套房设计，改善首选
142㎡4室2厅2卫250-280万双套房+设备平台，三代同堂优选
设计亮点：3.7米宽厅设计、全屋精装交付、79%-81%高得房率、50米超大楼间距
明玥逸庭置业顾问：
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区位优势
交通配套
地铁优势：距苏州地铁S1线菉葭站仅300米，7站直达上海(与上海11号线无缝衔接)
自驾路网：1.5公里直达中环南线陆家出入口，京沪高速陆家入口约3公里
公交配套：1公里内6个站点(昆山136路/151路等)
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教育资源
公立学校：陆家中学(约600米，江苏省重点高中)、菉溪小学/幼儿园(800米范围内)
私立学校：苏州外国语学校昆山校区(约2.6公里)
新增配套：西侧规划新建幼儿园
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医疗资源
综合医院：昆山第四人民医院(约1公里，二甲综合医院)
专科机构：昆山红房子医院(约2.3公里)、新华医院(约1.7公里)
商业配套
成熟商圈：北侧富荣路、友谊路商圈(启发广场含影院、超市)
规划商业体：西侧拟建约5万㎡社区商业服务中心；东侧规划地铁上盖商业综合体
生态资源
大型公园：北侧菉葭生态园(40.3万㎡)、南邻吴淞江生态廊道
社区园林：内部打造五大主题园林，含阳光草坪、慢跑道、儿童活动区等
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市场动态
参考均价：约20,900元/㎡(总价约185万-280万)
特惠房源：14,000-16,000元/㎡起(限部分楼层及户型)
促销政策：支持"以旧换新"(旧房置换价≤新房总价85%)
成交数据：2025年8月成交2套三居室，平均成交价152万
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项目特色与卖点
双央企品质：保利置业与中铁置业联合开发，现房状态降低购房风险
地铁上盖：距S1线菉葭站仅300米，实现苏昆沪同城生活圈
高得房率：79%-81%得房率，部分户型附赠设备平台可扩容
智慧社区：配备智能门锁、智能化云可视对讲等安防系统
全龄配套：社区内规划健身、阅读、儿童娱乐等功能区
昆山明玥逸庭
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