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常熟云上院：虞山脚下的低密臻品
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项目概况
常熟云上院（备案名：云山院）是位于常熟虞山街道兴福报慈片区的高品质低密住宅项目，由常熟市嘉孚地产开发，仁恒置地负责全流程建设管理。 项目总占地面积约4.4万㎡，建筑面积约8.2万㎡，容积率仅1.2，规划14幢6层花园洋房，共311户，定位为改善型高端社区
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基础信息：
开发商：常熟市嘉孚地产（仁恒代建代管）
产品类型：纯6层低密花园洋房社区
主力户型：建面约143㎡、185㎡、225㎡精装大平层
交付标准：精装交付（2026年1月）
物业费：4元/㎡/月（仁恒物业ISSU服务体系）
车位配比：1:1.8（含新能源车位预留）
当前均价：约26000元/㎡
核心产品力解析
1. 低密规划与建筑美学
项目采用"围合式"布局，建筑外立面融合苏州传统民居元素与现代简约风格，以灰白为主色调搭配香槟金铝板线条，顶部设计飞檐飘檐，既保留江南韵味又具国际审美
每栋楼间距宽阔，确保采光与私密性，特别是225㎡户型实现约18.8米南向面宽，创区域洋房产品之最
2. 园林景观体系
携手奥雅设计总监袁恺打造"一轴一核五园"景观体系，以4000㎡中央水景花园为核心，串联"林隐、沐心、潺溪、拾趣、山涧"五大主题园区，植入苏州古典园林造园手法与安缦酒店设计灵感
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特色设计包括：
四季植物配置：樱花大道、银杏林等季节性景观
八大功能空间：阳光草坪、童趣天地、户外会客厅等
五重归家礼序：从社区入口到单元门的仪式感营造
3. 户型创新设计
185㎡户型亮点：
16.5米朝南面宽，双联阳台约9米进深
LDKB一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台）
双套房配置（主卧含衣帽间+双台盆主卫）
独立家政间与U型厨房形成高效家务动线
225㎡顶跃产品：
三卧朝南+270°转角窗主卧
中西双厨设计，可容纳10人圆桌餐厅
星空顶地下会所直通户型
部分单元带屋顶花园与私享露台
4. 高端配套体系
双大堂设计：地上精装大堂搭配星空顶地下入户
500㎡运动会所：含恒温泳池、瑜伽室、健身房（常熟三环内罕见）
全龄架空层：分设文化社交、运动健身、儿童活动三大模块
智能系统：人脸识别、智能梯控、全屋净水等
周边配套详析
交通网络
快速路：西侧三环高架（5分钟上高速），东临新世纪大道
公交：102米至第五人民医院站（101/121/游10路等27条线路）
城际：直达苏州站，上海虹桥
教育资源
类型名称距离特色幼儿园明日幼儿园200米省优质园小学星城小学1.2公里双语教学中学外国语学校2.5公里国际课程大学常熟理工学院3公里本科院校
医疗商业
三甲医院：常熟二院北部院区（1.8公里）、第五人民医院（102米）
购物中心：
天虹购物中心（1.6公里）：永辉超市+IMAX影院
万达广场（3公里）：200+品牌旗舰店
生活配套：大润发（2.3公里）、印象城（4公里）
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生态资源
虞山国家森林公园：直线距离800米
尚湖风景区：车程10分钟（5A级景区）
兴福禅寺：千年古刹，项目西侧
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市场价值分析
竞争优势
地段稀缺性：虞山脚下最后一块低密宅地，限高政策下同类产品绝版
产品错位：区域唯一纯洋房社区，对比竞品（如澜山悦庭）容积率低0.3-0.5
服务溢价：仁恒物业星级管家（含酒店式礼宾、代收快递等）。
潜在考量
价格门槛：225㎡总价超600万，高于区域均价35%
噪音因素：北侧楼栋临近三环快速路（建议选择中高楼层）
物业成本：4元/㎡/月物业费为常熟普通项目2倍
最新动态（2025年9月）
工程进度：14栋楼全部封顶，外立面施工中，预计2025年底竣备
销售政策：
143㎡户型享98折（需7日内签约）
185㎡以上送2年物业费
市场表现：去化率72%，225㎡户型仅剩8套
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云上院置业顾问：
181-1552-0308
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