买房容积率与你无关? 影响居住品质的重要因素

容积率是什么？是大好还是小好呢？它会对楼盘带来什么影响？一般情况下，不同楼盘的容积率应该为多少？带着这些疑问，记者咨询了相关业内专家。

什么是容积率？

容积率是指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率，它的计算公式为：容积率=建筑面积/用地面积。

举个简单例子，在不考虑其他因素的情况下，一块10万平方米的土地，如果开发商盖了8万平方米的房子(即建筑面积为8万平方米)，那么，这块地的容积率是0.8；如果盖了10万平方米的房子，那么容积率就是1；盖了15万平方米的房子，容积率就是1.5。

不难发现，通常情况下，容积率越高，该地块的用地强度越大。也就是说，容积率越高，小区的建筑楼层就越高，容纳的居民越多。同时，共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多，小区会显得越拥挤。反之，容积率越低，居住的舒适度就越高，但往往售价也水涨船高。

对于购房者来说，住宅品质虽然不是和容积率呈线性关系，但一般情况下，低容积率也就意味着小区的高居住品质。想象一下，一幢6层楼的住宅，一下子加高3倍，变成18层，人口也随之增加3倍，明显的感受是小区人流量增加、车辆增多、停车位紧张、电梯的使用强度也会大幅度增加。这也是一个楼盘容积率高低的意义所在。

容积率是由政府决定的 是国有土地使用权出让合同的组成部分

容积率是怎么来的？根据2012年3月1日起实施的由住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定，容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。例如，“以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门将依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”

记者从市规划局获悉，宁波的住宅容积率可参考《宁波市城乡规划管理技术规定》(甬政发[2014]74号)。该技术规定指出，建筑容量应兼顾社区、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，且满足交通、安全、人防、环卫等相关配套要求。新建、扩建、改建的居住用地建设项目，建筑容量的参考值为：一般区域，基准容积率区间为1.0-2.5，建筑密度≤35%；历史文化街区及历史风貌区，基准容积率要求≤1.2；城市滨水基准容积区间为1.0-2.2，建筑密度≤30%；新城建设区，基准容积率区间≤1.5-2.5，建筑密度≤30%。市规划局相关工作人员介绍，具体的容积率指标在用地管理阶段应按照批准的控制性详细规划要求执行，在控制性详细规划未明确的情况下，可参照使用。参考值规定了容积率的较高限制，意味着实际情况下是不能超过这个较高限制。容积率一旦确定，就不能轻易改变，由于一块土地在出让之前就已经确定了容积率，因此在项目验收时容积率是不能突破这个指标的。

容积率在一定程度上决定楼盘品质 但不能作为少有评价指标

那么，我市的各大楼盘容积率都是怎么样的？记者查看了我市的几大在售楼盘的容积率情况。位于东钱湖旅游度假区一独栋别墅楼盘的容积率为0.38，均价4万/平方米；位于东部新城的兴宁路上的一楼盘，容积率为1.6，均价35000元/平方米；位于沧海路的某纯洋房楼盘，容积率为1.8，均价30000万/平方米；鄞州区沧海路上的一楼盘，容积率为2.2，均价22000元/平方米；位于江北宁镇公路上的一楼盘，容积率为2.7，均价为16000元/平方米。

有业内人士指出，一般情况下，独栋别墅楼盘容积率在0.5-0.8之间，多层、洋房楼盘容积率在1-1.5之间，小高层楼盘容积率在2.5左右，高层楼盘容积率大多数在4以上。从中可以看出，以纯洋房、洋房为主的楼盘，容积率相对较低，小高层和高层楼盘的容积率较高。

但是如果有市民将容积率作为评价楼盘好坏的少有指标那就错了。“容积率可作为影响楼盘品质的因素，但容积率并不能与楼盘品质直接挂钩。”宁波百隆房产总经理谢耀生说，“国内外有不少先进豪宅，都是高容积率项目。选房时，市民可以多关注容积率、得房率、绿化率、楼间距等具体指标，综合各方面因素考虑。”