指标浦上悦庭周边竞品A周边竞品B容积率1.62.22.0产品类型洋房+高层纯高层小高层精装标准中央空调+新风基础装修局部精装教育配套世外附属学校普通公立学校普通公立学校商业配套自建8200㎡街区依赖外部商业社…
浦上悦庭项目深度解析：长三角一体化示范区核心低密洋房社区
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浦上悦庭位于苏州市吴江区汾湖高新区浦港路与汾湖大道交汇处，是由百亿伟业集团与国企汾湖投资联合开发的低密品质住区。 项目总占地4.9万㎡，总建面7.8万㎡，容积率仅1.6，绿化率达30.1%-37%，规划14栋住宅(8栋洋房+6栋高层)共590户，车位配比1:1.6，预计2026年3月交付。
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产品类型与价格体系：
洋房(毛坯)：8层低密产品，主力户型89-137㎡三至四房
89㎡三居：总价约155万元(单价约1.7万-1.8万/㎡)
115㎡三居：总价约202.5万元(备案均价约22436元/㎡)
137㎡四居：总价约242.5万元
高层(精装)：含中央空调及新风系统
89-102㎡三居：总价155万-177.5万元
户型鉴赏
115㎡ （洋房）三室两厅两卫
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137㎡（洋房） 四室两厅两卫
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102㎡ （精装高层）三室两厅两卫
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89㎡ （精装高层）三室两厅两卫
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项目由长三角一体化示范区绿远物业提供管理服务， 物业费2.48元/㎡·月，是区域内少有的精装交付产品，尤其115㎡洋房户型得房率高达82%，空间利用率优异
二、最新动态与施工进展
浦上悦庭于2025年6月11日推出第五批110套房源， 备案均价约24201元/㎡(单价22190-26084元/㎡)，总价区间212万-275万元。根据最新施工进度报告(2025年8月31日)，项目正处于正常施工阶段，包括内外结构施工和装修工程，预计能按期交付
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洋房产品占比达57%，是板块内稀缺的低密社区
高层精装含三大件(中央空调、新风系统、地暖)
首付比例最低30%，合作银行提供优惠利率
现推出"金秋购房季"活动，认购即享3年物业费减免
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三、全方位配套解析
1. 交通网络
轨道交通：距在建苏州南站(汾湖站)约6公里，沪苏湖高铁通车后8分钟可达松江南站，20分钟直达上海虹桥站
跨城交通：浦港路东延工程直通上海青浦，未来苏州10号线与上海17号线规划交汇
公交系统：1公里内10个公交站(苏家港、汾湖实验小学南等)，7318路、7308路等多条线路覆盖
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2. 教育资源
基础教育：上海世外附属汾湖实验小学(500米)、汾湖实验幼儿园、汾湖实验初中
国际教育：中加枫华国际学校
高等教育：苏州大学未来校区(规划中)
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3. 医疗商业
医疗配套：吴江第五人民医院(二级甲等，3公里)、社区卫生服务站(项目内规划)
商业体系：
自建8200㎡花园街区(拟引入肯德基、星巴克等品牌)
周边3公里内：嘉乐城商圈、临沪大道商圈、慕森国际广场、华润万家
4. 生态休闲
三白荡生态公园(1.2公里)
大渠荡生态公园(2公里)
元荡生态公园(3.5公里)
社区内规划500米环形跑道、全龄运动设施及星际儿童乐园
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四、区域价值与未来规划
浦上悦庭地处长三角一体化示范区核心区域，享受多重政策红利：
交通升级：苏州南站作为通苏嘉甬高铁与沪苏湖高铁枢纽，将大幅提升区域能级。浦港路东延工程建成后，驾车至上海青浦
产业集聚：周边规划建设长三角数字科技产业园、汾湖智能制造基地，预计导入5万高净值就业人口。
配套完善：规划中的苏州10号线将与上海17号线接驳，区域商业能级持续提升，碧乐时光综合体(在建)距项目仅800米。
生态宜居：项目所在板块绿化覆盖率超40%，是苏州少有的"公园里的社区"，未来将打造成为长三角生态绿色一体化发展示范区的居住标杆
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核心卖点提炼：
双城生活枢纽：高铁20分钟直达上海，实现工作在上海、生活在苏州的理想模式
全龄教育配套：从幼儿园到国际学校的完整教育链
低密社区规划：1.6容积率+30%绿化率，居住舒适度远超周边竞品
自持商业运营：8200㎡花园街区解决日常消费需求
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竞品对比优势：
指标浦上悦庭周边竞品A周边竞品B容积率1.62.22.0产品类型洋房+高层纯高层小高层精装标准中央空调+新风基础装修局部精装教育配套世外附属学校普通公立学校普通公立学校商业配套自建8200㎡街区依赖外部商业社区底商
购房建议：
自住客户：优先选择115㎡洋房户型，兼顾功能性与舒适度
投资客户：关注89㎡小户型，总价门槛低且易转手
付款方式：建议组合贷(公积金+商贷)，可最大限度降低资金成本
浦上悦庭置业顾问：
181-1552-0308
浦上悦庭作为长三角一体化示范区的标杆项目，集区位优势、产品力和规划红利于一身，是当前苏州市场上难得的"价值洼地"，特别适合追求品质生活与资产保值的购房者重点关注
汾湖浦上悦庭
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